Cet été, le marché immobilier américain est entré dans un fort ralentissement. Celui-ci n'a fait que s'intensifier le mois dernier.

D'une année sur l'autre, les ventes de logements neufs et les ventes de logements existants sont maintenant en baisse de 17,4 % et 20,2 %, respectivement. Les mises en chantier de logements unifamiliaux et les demandes d'achat de prêts hypothécaires en juillet étaient respectivement inférieures de 18,5 % et 18,4 % aux niveaux atteints il y a un an. En d'autres termes, un cinquième de l'activité du secteur du logement vient d'être supprimé.

Cette forte contraction du marché du logement américain - que la National Association of Realtors et la National Association of Home Builders qualifient de "récession du logement" - amène les économistes à revoir leurs prévisions pour 2023. Jeudi, Zillow est devenu la première société immobilière à utiliser les données sur le logement de juillet pour réajuster ses perspectives.

Au cours des 12 prochains mois, Zillow prévoit désormais que les prix des logements aux États-Unis n'augmenteront que de 2,4 %. Il s'agit d'une baisse par rapport aux 7,8 % qu'il prévoyait un mois plus tôt.

Si le taux de croissance annuel des prix des logements au niveau national - qui a atteint 19,7 % en mai - descend jusqu'à 2,4 %, cela signifiera que plusieurs marchés afficheront une baisse des prix des logements. C'est exactement ce que prévoient les prévisions révisées de Zillow.

En juillet dernier, les économistes de Zillow prévoyaient que cinq marchés régionaux du logement verraient les prix baisser au cours de l'année à venir. Maintenant, les économistes de Zillow prévoient que 123 marchés régionaux du logement verront les prix des maisons baisser. En tout, Zillow a analysé 911 marchés.

La plus forte baisse des prix prévue par Zillow (-4,6 %) est enregistrée à Fairbanks, en Alaska. Les marchés suivants ne sont pas loin derrière : Charleston, Virginie occidentale (-4 %) ; Lake Charles, La Havane (-3,8 %) ; San Jose, Californie (3,6 %) ; et Odessa, Texas (3,3 %).

Au début du mois,Fortune a qualifié Zillow de dernier " taureau du logement encore debout ", mais cette révision à la baisse est claire : Zillow n'est plus optimiste quant à la croissance des prix. Si la hausse de 2,4 % annoncée par Zillow se concrétise, il s'agira de la plus faible augmentation des prix des logements d'une année sur l'autre depuis 2012.

Cela dit, il ne faut pas traiter Zillow de baissier du logement. Parmi les 911 marchés immobiliers régionaux analysés par les économistes de Zillow, 780 marchés sont prêts à voir les prix des logements augmenter au cours de l'année à venir.

Parmi ceux-ci, 140 marchés sont prêts à connaître une croissance des prix de l'immobilier de 5 % ou plus. Cela inclut des marchés comme El Centro, en Californie (8,5 % de croissance prévue), Homosassa Springs, en Floride (8,4 %), Ocala, en Floride (8,2 %), Idaho Falls, en Idaho (8 %) et Sebring, en Floride (7,8 %).

Pour l'avenir, le meilleur indicateur du logement à surveiller est l'inventaire. Si un marché immobilier doit connaître une baisse des prix des maisons, il verra d'abord une forte augmentation des niveaux de stock.

Au niveau national, les inscriptions actives sur realtor.com ont augmenté de 128 200 le mois dernier pour atteindre 747 500. C'est le plus grand saut dans la base de données du site qui remonte à 2016. Cependant, les chances d'une correction des prix des maisons à l'échelle nationale en août restent faibles compte tenu du fait que les niveaux d'inventaire américains sont 44 % inférieurs aux niveaux pré-pandémiques.

Les vendeurs de certains marchés n'ont pas cette chance : des marchés frileux comme Boise et Phoenix ont déjà vu les niveaux d'inventaire s'envoler au-dessus des niveaux pré-pandémiques. Si les stocks continuent de grimper en flèche, ces marchés pourraient être les premiers à enregistrer une baisse des prix des logements d'une année sur l'autre.

Il n'y a pas de consensus en ce qui concerne les prévisions pour 2023. Des entreprises comme CoreLogic, Fannie Mae, Freddie Mac et Zillow prévoient toutes une croissance positive des prix des logements pour l'année à venir.

En revanche, des entreprises comme John Burns Real Estate Consulting, Zonda et Zelman & Associates prévoient toutes une baisse des prix des logements pour l'année à venir. Le célèbre économiste Robert Shiller a prédit la dernière bulle immobilière et pense que les prix des logements aux États-Unis pourraient chuter de 10 %.

Pourquoi les prévisions de prix des logements pour 2023 sont-elles si disparates ? Cela se résume à l'incertitude au niveau macroéconomique.

Si l'inflation s'avère tenace, la Réserve fédérale pourrait resserrer sa politique plus que ne le prévoient actuellement les marchés financiers. Si cela se produit, les taux hypothécaires augmenteront encore. Inversement, si l'inflation recule plus tôt que prévu ou si une récession se manifeste bientôt, la Fed pourrait assouplir les conditions financières.

En fin de compte, la lutte de la Fed contre l'inflation est le coupable évident du ralentissement du marché immobilier américain.

La baisse de l'activité dans les secteurs sensibles aux taux d'intérêt, comme le logement, contribue à affaiblir l'économie globale et à freiner la croissance des prix. Mais toute déviation du plan de la Fed aura bien sûr des conséquences sur le marché du logement américain. Pour cette raison, il pourrait être sage de prendre toutes les prévisions concernant le logement en 2023 avec un grain de sel. Il y a tout simplement trop d'inconnues.

Quelle que soit la prochaine étape, elle devrait être plus favorable aux acheteurs. Du moins par rapport à l'impitoyable boom immobilier pandémique.

"Nous sortons d'un marché du logement où les acheteurs n'avaient aucun pouvoir de négociation. C'était le marché du vendeur par excellence", explique à Fortune Ali Wolf, économiste en chef chez Zonda. "Ce qui semble avoir changé, c'est un changement de pouvoir. Nous voyons enfin certaines métros devenir favorables aux acheteurs et d'autres zones revenir carrément à un marché d'acheteurs."

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