En juillet, Zillow prévoyait que les prix des logements aux États-Unis augmenteraient de 7,8 % au cours de l'année à venir. Jeudi, l'entreprise a revu ses prévisions à la baisse, à 2,4 %.
Au plus fort du boom immobilier pandémique en mars, Zillow a fait une déclaration audacieuse : Les prix des logements aux États-Unis allaient encore augmenter de 17,8 % au cours de l'année à venir.
Mais quelques semaines plus tard, ce boom a été remplacé par un ralentissement du marché immobilier.
Jeudi, Zillow a une nouvelle fois révisé ses prévisions. Entre juillet 2022 et juillet 2023, Zillow s'attend maintenant à ce que la valeur des maisons américaines augmente de 2,4 %. Il s'agit d'une baisse par rapport aux prévisions de 7,8 % publiées par l'entreprise un mois plus tôt. Il s'agit également de la cinquième révision à la baisse depuis mars.
Une révision à la baisse de 5,4 points de pourcentage en un seul mois n'a rien d'anodin. Pour une maison de 500 000 $, cela annule 27 000 $ d'appréciation anticipée du prix des maisons. Une révision de ce type ne se produit que si les données prévisionnelles ont empiré.
"Les économistes de Zillow écrivent : "Les prévisions de Zillow concernant les prix des logements ont été révisées à la baisse de manière significative en raison d'un fort ralentissement en juillet. En d'autres termes, les données de juillet sur le logement étaient mauvaises, vraiment mauvaises.
Dans l'ensemble, le marché du logement s'est affaibli en juillet. Le mois a connu la plus forte hausse jamais enregistrée (depuis 2016) de l'inventaire total sur realtor.com. En glissement annuel, les ventes de logements neufs et les ventes de logements existants sont désormais en baisse de 17,4 % et 20,2 %, respectivement. Alors que dans le même temps, les mises en chantier de logements unifamiliaux ont chuté de 18,5 % et les demandes d'achat de prêts hypothécaires sont en baisse de 18,4 %.
Il y a une autre raison pour laquelle Zillow pourrait se sentir un peu plus baissier : Son analyse révèle que certains marchés régionaux du logement ont connu une baisse des prix des maisons en juillet.
Selon Zillow, 30 des 50 plus grands marchés du logement du pays ont connu des baisses de prix des logements d'un mois sur l'autre en juillet. Cela inclut une baisse de 4,5 % des prix des logements à San Jose. Pas très loin derrière se trouvent Phoenix (-2,8 %), San Francisco (-2,8 %), Austin (-2,7 %) et Sacramento (-2,5 %).
"Si la récente baisse des prix est une évolution notable, le marché du logement est encore loin d'un retour à des conditions normales. Le ralentissement actuel est dû à la collision entre la croissance extrême des prix au début et au milieu de la pandémie et la hausse soudaine des taux hypothécaires depuis décembre - une combinaison qui a rapidement affaibli la capacité des acheteurs potentiels à se permettre ou à se qualifier pour l'achat de leur prochaine maison", écrit Skylar Olsen, économiste en chef de Zillow.
À plusieurs reprises cet été, Zillow a affirmé que nous n'étions ni dans une bulle immobilière ni dans un effondrement du marché immobilier. Il s'agit plutôt d'un marché immobilier qui tente de trouver un équilibre dans un contexte de hausse des taux hypothécaires.
Normalement, il est de mauvais goût de trop se concentrer sur les variations des prix des logements d'un mois sur l'autre. Toutefois, le cas présent pourrait faire exception. Rick Palacios Jr, responsable de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting, déclare àFortune que nous devrions nous intéresser aux variations d'un mois sur l'autre.
Il pense que les baisses de prix des logements suggèrent que certains marchés en ébullition, comme Phoenix et Boise, ont déjà vu leurs sommets de prix des logements "exploser" et sont sur la voie d'une baisse des prix en glissement annuel en 2023.
"On pourrait soutenir que, sur de nombreux marchés immobiliers, les derniers 10 % d'augmentation des prix des logements étaient purement aspirationnels et irrationnels, et qu'ils vont s'envoler très rapidement", déclare Palacios. "C'est exactement ce que nous observons tous en ce moment."
John Burns Real Estate Consulting n'est pas la seule entreprise à être un peu pessimiste. Capital Economics, Zelman & Associates et Zonda prévoient également des baisses modestes des prix des logements en 2023.
L'économiste Robert Shiller, qui a prédit la crise immobilière de 2008, pense que les prix des logements pourraient baisser de 10 %. Selon Fitch Ratings, les prix des logements pourraient chuter de 10 à 15 % si la crise immobilière s'aggrave.
Zillow n'est pas seul non plus. La Mortgage Bankers Association, Fannie Mae, Freddie Mac et CoreLogic prévoient également une faible augmentation à un chiffre des prix des logements pour l'année à venir.
Les marchés régionaux du logement les plus durement touchés par le ralentissement appartiennent à l'un des deux groupes suivants.
Le premier groupe est celui des pôles technologiques à coût élevé. Ce groupe comprend des marchés comme San Jose, San Francisco et Seattle. Non seulement leurs marchés immobiliers haut de gamme sont plus sensibles aux taux, mais leurs secteurs technologiques le sont aussi. Il suffit de voir les licenciements de plus en plus nombreux dans les startups.
Le deuxième groupe est constitué de marchés en ébullition comme Austin, Boise, Phoenix et Las Vegas. Le boom immobilier pandémique a poussé les prix des logements sur des marchés comme Phoenix et Boise bien au-delà de ce que les revenus locaux auraient pu historiquement supporter.
Selon Moody's Analytics, Boise est à elle seule "surévaluée" de 72 %. D'un point de vue historique, lorsqu'un cycle immobilier se retourne, ce sont normalement les marchés immobiliers fortement "surévalués" qui présentent le plus grand risque de correction des prix des logements.
Si l'on en croit les pics d'inventaire, ces marchés surévalués pourraient très bien se diriger vers des corrections de prix en 2023.
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