Les baisses de prix des logements à l'échelle nationale sont peu fréquentes, mais elles se produisent à l'occasion. Cela s'est produit au début des années 1980, puis à nouveau au début des années 1990, et surtout dans les années qui ont suivi le krach immobilier de 2008. Cela dit, les fortes baisses des prix des logements sont incroyablement rares : seules la Grande Dépression et la Grande Récession ont vu les prix des logements à l'échelle nationale chuter de plus de 10 %.

Cette histoire - ou l'absence d'histoire - est la raison pour laquelle les récentes perspectives publiées par les titans de Wall Street font sourciller. Non seulement il y a un consensus croissant à Wall Street sur le fait que nous sommes entrés dans une période de baisse des prix de l'immobilier, mais il y a également un consensus sur le fait qu'il s'agira de la deuxième plus forte baisse des prix de l'immobilier depuis la Grande Dépression.

Jetons un coup d'œil aux prévisions des géants de la finance concernant les prix des logements aux États-Unis.

Morgan Stanley : Les prix de l'immobilier américain vont chuter de 7 %.

La semaine dernière, Morgan Stanley a finalement rejoint la foule des baissiers de l'immobilier. La banque d'investissement s'attend désormais à ce que les prix des logements aux États-Unis chutent de 7 % d'ici à la fin de 2023. D'une part, c'est beaucoup moins que la baisse de 27 % du sommet au creux de la vague que le pays a connue entre 2006 et 2012. D'autre part, c'est deux fois plus important que la baisse de 3,1 % entre le pic et le creux enregistrée au début des années 90. En fait, si les prévisions de Morgan Stanely se réalisent, il s'agirait de la deuxième plus forte baisse depuis la Grande Dépression.

Le coupable ? La flambée des taux hypothécaires, associée à une croissance sans précédent des prix de l'immobilier, a placé l'accessibilité dans les limites supérieures de l'histoire.

"Si nous supposons un taux hypothécaire de 7 %, l'accessibilité semble nettement moins bonne qu'aujourd'hui. Et le rythme de sa décélération a déjà plus que doublé par rapport à presque tous les moments de l'histoire", écrivent les chercheurs de Morgan Stanley. "Le point positif - qui, selon nous, relativise l'ampleur de cette baisse [des prix des logements prévue à 7 %] - est que cette diminution ne ferait que ramener les prix des logements à leur niveau de janvier 2022. C'est encore 32 % de plus que les prix des maisons en mars 2020."

Gardez à l'esprit que cette baisse de 7 % correspond à la prévision de Morgan Stanley dans son "scénario de base". La banque d'investissement a également publié un "cas haussier" et un "cas baissier". Si les taux hypothécaires redescendent sur terre d'ici le printemps prochain (c'est-à-dire le cas haussier de Morgan Stanley), les prix des logements américains pourraient grimper de 5 % en 2023. À l'inverse, si le pays entre en récession (scénario baissier de Morgan Stanley), la baisse nationale des prix des logements pourrait dépasser 10 %.

"L'accessibilité financière est déjà mise à mal, exposant les candidats à la propriété à un environnement de loyers croissants qui érodent leur capacité à épargner pour un acompte. Si cela devait être combiné à une hausse du chômage, nous pourrions imaginer un scénario dans lequel les ventes de logements existants continueraient à dépasser la GFC à la baisse", écrivent les chercheurs de Morgan Stanley.

Goldman Sachs : Les prix des logements américains vont chuter de 5 à 10 %.

Alors que les données sur le logement s'affaiblissaient cet été, Goldman Sachs a confirmé ses prévisions positives concernant les prix des logements pour 2023. Enfin, jusqu'à ce qu'elle cède la semaine dernière.

D'un sommet à l'autre, Goldman Sachs s'attend désormais à ce que les prix des logements aux États-Unis chutent de 5 à 10 %. Il s'agit d'une forte révision à la baisse par rapport au mois dernier, lorsque la banque d'investissement prévoyait que les prix des logements américains augmenteraient de 1,8 % en 2023.

"Nous considérons que les risques qui pèsent sur ces estimations sont orientés à la baisse en raison d'une forte détérioration de nos scores descriptifs des prix des logements et des preuves d'une forte réversion de la moyenne dans les données régionales", écrivent les chercheurs de Goldman Sachs.

En d'autres termes, Goldman Sachs reconnaît que ses perspectives pour 2023 sont peut-être encore trop prudentes.

Moody's Analytics : Les prix de l'immobilier américain vont chuter de 5 à 10 %.

Une bonne souscription d'hypothèque. Prêts simples. Un taux d'inoccupation record. C'est pourquoi Mark Zandi, économiste en chef de Moody's, estime que nous ne nous dirigeons pas vers un krach immobilier du type de celui de 2008. Toutefois, M. Zandi estime que l'amélioration des pratiques de prêt et le resserrement de l'offre de logements ne suffiront pas à empêcher la correction actuelle des prix des logements. Les fondamentaux, dit-il, sont tout simplement trop éloignés de la réalité.

D'un sommet à l'autre, Moody's Analytics s'attend à ce que les prix des logements aux États-Unis baissent de 5 à 10 %, même si une récession ne se produit pas. Si le pays connaît une récession économique, Moody's Analytics prévoit que les prix des logements américains chuteront de 10 à 15 %. Dans tous les cas, M. Zandi estime qu'il faudra probablement 12 à 18 mois pour que les prix atteignent un niveau plancher.

Lorsqu'un groupe comme Moody's Analytics ou Goldman Sachs parle du "marché immobilier américain" ou des "prix des logements aux États-Unis", il s'agit d'une vision globale du pays. Au niveau régional, ces résultats vont varier. La correction actuelle des prix des logements ne fera pas exception.

Chaque trimestre, Moody's Analytics évalue si les fondamentaux locaux, notamment les niveaux de revenus locaux, peuvent soutenir les valeurs immobilières locales. Si un marché immobilier régional est "surévalué" de plus de 25 %, Moody's Analytics le considère comme "significativement surévalué". Au deuxième trimestre de l'année, 210 des 413 plus grands marchés régionaux de l'immobilier du pays se trouvaient dans le camp des marchés "fortement surévalués".

Moody's Analytics prévoit que les marchés immobiliers "fortement surévalués" devraient connaître une baisse des prix des logements de 10 à 15 %. En cas de récession, Moody's Analytics s'attend à ce que ces baisses de prix des logements s'amplifient pour atteindre 20 à 25 % sur les marchés immobiliers "largement surévalués".

Fitch Ratings : Les prix des logements aux États-Unis pourraient chuter de 10 à 15 %.

Il y a quelques semaines, Fitch Ratings a enfin donné ses perspectives en matière de logement. L'agence de notation de crédit Big Three est clairement du côté baissier.

"La probabilité d'un ralentissement sévère du logement américain a augmenté ; cependant, notre scénario de notation prévoit un recul plus modéré qui inclut une baisse à un chiffre de l'activité du logement en 2023, et une pression supplémentaire en 2024", ont écrit les chercheurs de Fitch Ratings mardi. "Bien que nous ayons récemment confirmé les notes et les perspectives stables de notre portefeuille de constructeurs de maisons aux États-Unis, les notes pourraient subir des pressions dans le cadre d'un scénario de ralentissement plus prononcé qui inclurait probablement une chute de l'activité du logement d'environ 30 % ou plus sur une période de plusieurs années, et des baisses de 10 à 15 % des prix des maisons."

Bien sûr, si les prix des logements chutent effectivement de 10 à 15 %, Fortune pourrait rebaptiser ce scénario "Pandemic Housing Boom". La bulle immobilière pandémique semble plus appropriée.

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