Au début des années 80, les constructeurs d'habitations ont envoyé des lettres à Paul Volcker, alors président de la Fed, dans l'espoir que la banque centrale relâche sa lutte contre l'inflation, qui a fait grimper les taux hypothécaires à 18 %. Bien sûr, la Fed n'a pas fait marche arrière jusqu'à ce que la récession de 1981 aide à maîtriser la flambée inflationniste qui avait commencé une décennie plus tôt.

Historiquement parlant, le livre de jeu de la Réserve fédérale en matière de lutte contre l'inflation commence toujours par le logement. Voici comment cela se passe. La banque centrale commence par exercer une pression à la hausse sur les taux hypothécaires. Peu de temps après, les ventes de logements chutent et les stocks de logements existants augmentent. Les constructeurs de maisons commencent alors à réduire leurs dépenses. Cela entraîne une baisse de la demande de produits de base (comme le bois et l'acier) et de biens durables (comme les fenêtres et les réfrigérateurs). Ces contractions économiques se propagent ensuite rapidement au reste de l'économie et, en théorie, contribuent à contenir l'inflation galopante.

"La façon la plus fréquente dont nous entrons en récession est que la Fed augmente les taux pour lutter contre l'inflation. L'indicateur principal de ce type de récession est le logement", explique àFortune Bill McBride, auteur du blog économique Calculated Risk. "Il [le logement] n'est pas la cible, mais il [le logement] est essentiellement la cible".

Bien sûr, cette chaîne d'événements a déjà commencé.

Les taux hypothécaires, qui ont bondi d'un taux fixe moyen sur 30 ans de 3,1 % à 5,54 % cette année, ont déjà poussé le marché immobilier américain à un fort ralentissement. Certains économistes parlent de "correction immobilière", tandis que d'autres parlent de "récession immobilière". Quelle que soit l'étiquette, il est clair que l'activité immobilière se contracte : Sur une base annuelle, les demandes de prêts hypothécaires ont diminué de 19 %.

Si une récession du logement est une bonne nouvelle pour la lutte contre l'inflation, elle signifie également qu'une récession déclarée par le National Bureau of Economic Research pourrait se rapprocher. M. McBride ne pense pas que nous soyons actuellement en récession, mais il estime qu'une récession provoquée par la Fed est une possibilité réelle. Le ralentissement du marché du logement, dit-il, nous le dit.

Une chose fait obstacle : La construction de logements. D'une année sur l'autre, les ventes de maisons individuelles neuves ont baissé de 17,4 % et les mises en chantier de maisons individuelles de 15,7 %. Cela dit, les constructeurs de maisons restent occupés. La combinaison des contraintes de la chaîne d'approvisionnement et de l'empressement à tirer profit du boom immobilier pandémique a conduit les constructeurs à augmenter massivement leur production au cours de l'année écoulée. En fait, il y a actuellement un nombre record de maisons en construction aux États-Unis. Tant que les constructeurs et les entrepreneurs resteront occupés, M. McBride estime que cela permettra d'éviter le pic de suppressions d'emplois dans le secteur de la construction qui précède normalement une récession provoquée par la Fed.

Non seulement il y a un nombre record de maisons en construction aux États-Unis, mais il y a aussi un nombre record de maisons invendues en construction. Rick Palacios Jr, responsable de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting, explique à Fortune que l'offre pourrait faire baisser les prix des logements sur les marchés en ébullition dans tout le pays.

"On pourrait dire que dans de nombreux marchés immobiliers, les derniers 10 % d'augmentation du prix des maisons étaient purement aspirationnels et irrationnels, et qu'ils vont disparaître très rapidement", explique M. Palacios. "C'est exactement ce que nous voyons tous en ce moment".

John Burns Real Estate Consulting prédit que nous nous dirigeons à la fois vers un plongeon des prix des maisons aux États-Unis et vers une récession induite par la Fed. La raison ? Le cycle du logement s'est déjà "retourné", et les échecs des années 1970 ont appris à la Fed à ne pas relâcher ses efforts tant que l'inflation n'est pas vaincue.

"La leçon apprise en lisant l'article de [Paul] Volcker, c'est là qu'ils se sont trompés. Si vous avez cette mentalité de feu rouge et de feu vert autour de l'inflation, alors vous allez permettre à la psychologie de l'inflation de prendre le dessus sur vous", explique Palacios.

Le point positif, selon M. Palacios, est que les contraintes de la chaîne d'approvisionnement et les pénuries de main-d'œuvre ont empêché une accélération encore plus forte de la construction de logements. Si cela s'était produit, nous aurions pu assister à un effondrement de l'immobilier, et non à une simple correction.

"Les constructeurs ont eu la chance de ne pas pouvoir ajouter autant d'offre qu'ils le souhaitaient en temps réel. Parce que s'ils l'avaient fait, nous aurions eu une offre excessive sur le marché. Nous serions dans un contexte bien différent aujourd'hui. Bien que la chaîne d'approvisionnement ait été un tel cauchemar et ait rendu les choses difficiles, elle a mis un frein à quelque chose dont nous sommes probablement heureux aujourd'hui en tant qu'industrie", dit Palacios.

En 2007, l'économiste Edward Leamer a publié un document de recherche devenu tristement célèbre, intitulé "Housing Is the Business Cycle", dans lequel il calculait qu'après la Seconde Guerre mondiale, huit récessions sur dix étaient survenues après un ralentissement "substantiel" du secteur du logement. Depuis lors, nous avons connu deux autres récessions : la grande récession de 2007 - qui a été déclenchée par l'éclatement de la bulle immobilière - et la récession COVID-19, qui n'a pas été suivie d'une contraction du secteur du logement. Ainsi, selon le dernier décompte, un ralentissement du logement a précédé neuf des douze dernières récessions.

Mais ces exceptions n'étaient pas des récessions provoquées par la Fed. Dans les récessions provoquées par la Fed, comme en 1981, la récession du logement a commencé bien avant les licenciements plus larges ou avant que la récession proprement dite ne frappe. En d'autres termes, si nous nous dirigeons effectivement vers une récession, il pourrait s'écouler un certain temps avant que le chômage ne commence à augmenter.

Mark Zandi, économiste en chef de Moody's Analytics, convient que les récessions provoquées par la Fed se manifestent par des contractions qui commencent dans la partie de l'économie qui est sensible aux taux d'intérêt. Mais en réalité, selon M. Zandi, c'est le logement qui en est la cause. Pour l'avenir, il prévoit une probabilité de 55 % de récession au cours des 12 prochains mois. En l'absence de récession, il prévoit que les prix des logements aux États-Unis resteront stables, tandis que les marchés immobiliers fortement "surévalués", comme Boise et Phoenix, pourraient voir les prix des logements chuter de 5 à 10 %. Si une récession survient, M. Zandi prévoit que les prix des maisons sur les marchés "surévalués" pourraient chuter de 15 à 20 % et que les prix à l'échelle nationale pourraient chuter de 5 %.

Alors pourquoi Zandi hésite-t-il à prédire une baisse nationale des prix de l'immobilier d'une année sur l'autre ? Cela tient au fait que les prix des logements sont rigides, car les vendeurs n'aiment pas renoncer à leurs gains. Même pendant la plupart des récessions, les prix des maisons aux États-Unis augmentent.

Cela dit, cette fois-ci pourrait être différente. Le boom immobilier pandémique - au cours duquel les prix des logements américains ont bondi de 42 % au cours des deux dernières années - s'est détaché des fondamentaux. D'un point de vue historique, c'est la troisième fois au cours du dernier demi-siècle que les prix des logements américains se détachent "significativement" des données économiques sous-jacentes. Cela s'est également produit lors des booms immobiliers des années 70 et 00.

Bien que ces deux précédents booms immobiliers aient chacun entraîné une période de baisse des prix des logements, ils étaient vraiment différents. La bulle immobilière des années 2000, bien sûr, a finalement entraîné une chute des prix des logements pendant plusieurs années, qui hante encore le secteur immobilier. En revanche, le boom des années 70, qui s'est également produit pendant une période d'inflation, n'a entraîné qu'une très brève baisse des prix des logements.

Tout au long des années 70, les promoteurs ont construit autant de logements qu'ils le pouvaient, mais cela n'a pas suffi. À la fin de cette décennie, l'inadéquation de l'offre et de la demande avait fait grimper les prix des maisons aux États-Unis de 167 %. Cette période, bien sûr, a vu quelque chose que nous voyons à nouveau aujourd'hui : une vague d'inflation. Au début des années 80, la Réserve fédérale avait dompté la bête inflationniste en augmentant les taux d'intérêt. Ces taux hypothécaires élevés - qui ont culminé à 18 % en 1981 - ont poussé le marché immobilier à une brève baisse des prix nominaux d'une année sur l'autre en 1982. Toutefois, il ne s'agissait pas d'un krach immobilier. Au contraire, le logement a pu retrouver un marché équilibré au milieu des années 1980, après plusieurs années de forte croissance des revenus.

Compte tenu de l'histoire passée, M. McBride estime qu'il est probable que nous verrons bientôt quelque chose de similaire à ce qui s'est produit au début des années 80. Sur une base nominale, il prévoit que les prix des maisons aux États-Unis resteront stables au cours de l'année à venir. Au cours des années suivantes, il s'attend à une période de "stagnation" de la croissance nominale des prix des logements et à une baisse des prix "réels" des logements (c'est-à-dire la croissance de l'inflation moins la croissance nominale des prix des logements). Si cela se produit, dit M. McBride, nous verrons les "fondamentaux" revenir plus près des normes historiques.

Qu'est-ce que cela signifie pour les acheteurs et les vendeurs ? M. McBride prévoit que l'environnement sera beaucoup plus favorable aux acheteurs de maisons.

"Je pense que nous allons revenir à une situation où les gens organisent des journées portes ouvertes et où personne ne se présente ", dit M. McBride.

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