Le marché du logement américain est clairement pris entre le marteau (la Fed) et l'enclume (l'inflation galopante). Au cours des deux dernières années, le boom immobilier pandémique a fait grimper les prix de tout, des loyers aux fenêtres en passant par le bois. Aux yeux de la Fed - qui a utilisé le resserrement monétaire pour exercer une pression à la hausse sur les taux hypothécaires - ce moteur inflationniste doit être arrêté. Le plan d'attaque de la banque centrale semble fonctionner : La flambée des taux hypothécaires a déjà poussé le marché du logement dans une "correction immobilière". Dans l'ensemble du pays, les ventes de logements sont en chute libre et les niveaux de stocks explosent.

Bien que la plupart des économistes du secteur du logement insistent sur le fait que ce refroidissement ne nous conduira pas à un nouveau krach immobilier du type de celui de 2008, la correction du marché du logement augmente la possibilité que certains marchés connaissent une forte baisse des prix des logements. Pour déterminer les marchés immobiliers les plus exposés au risque d'un krach immobilier,Fortune s'est une nouvelle fois associé à Home.LLC, une startup qui fournit une aide à la mise de fonds aux acheteurs de maison en échange d'une part des bénéfices.

Pour calculer l'évaluation du risque, les spécialistes des données de Home.LLC nous ont aidés à construire un modèle de prévision utilisant 14 paramètres. Ces paramètres comprennent les permis de construire, les restrictions d'utilisation des terres, les taux de délinquance, le stock de logements et la durée moyenne d'occupation des logements. (Enfin, nous avons regroupé les marchés immobiliers régionaux en trois catégories : risque faible, risque modéré et risque élevé. Les marchés du logement étiquetés "à haut risque" seraient, selon nos estimations, les plus malmenés si une correction ou un krach immobilier se matérialisait au cours des prochaines années. Au total, nous avons examiné les 100 plus grandes zones statistiques métropolitaines du pays.

Parmi les 100 plus grands marchés immobiliers du pays, 23 marchés ont été classés dans la catégorie "faible risque". Dans le même temps, 61 marchés immobiliers ont obtenu l'étiquette "risque modéré" et 16 marchés ont été étiquetés "risque élevé". Il s'agit d'un changement considérable par rapport au mois dernier. En juin, nous avions classé 37 marchés dans la catégorie "faible risque", 52 marchés dans la catégorie "risque modéré" et 11 marchés dans la catégorie "risque élevé".

Il est frappant de voir combien de marchés immobiliers "à haut risque" sont situés dans le Sunshine State. En effet, 8 des 16 marchés immobiliers "à haut risque" sont situés en Floride. Ces marchés floridiens "à haut risque" sont Cape Coral, Deltona, Jacksonville, Lakeland, Miami, North Port, Palm Bay et Orlando.

"La plupart des marchés de Floride sont confrontés à un risque important de surabondance d'inventaire", déclare Nik Shah, PDG de Home.LLC, à Fortune.

Lorsque le boom immobilier pandémique s'est installé, les constructeurs de maisons de toute la Floride ont augmenté leur production. Cependant, les niveaux élevés de construction de maisons laissent maintenant l'État du soleil à un risque plus élevé de "surproduction", dit Shah. Si les ventes de logements continuent de chuter, l'offre pourrait devenir excédentaire. Ce scénario d'offre excédentaire, bien sûr, est la raison pour laquelle des marchés comme Miami, Las Vegas et Phoenix ont été si durement frappés en 2008.

Il n'y a pas que la Floride. Plusieurs marchés immobiliers en ébullition dans le Sud-Est, les montagnes de l'Ouest et le Sud-Ouest pourraient également connaître un effondrement du marché immobilier en 2023. Cela inclut des endroits comme Phoenix et Boise, où le boom immobilier pandémique a été particulièrement stimulé par les techniciens de Seattle et de San Francisco qui ont emménagé en ville. Ce n'est plus le cas aujourd'hui. Les craintes de récession, associées à la flambée des taux hypothécaires, ont refroidi ces mouvements de travailleurs à domicile. Si des marchés comme Phoenix et Boise veulent éviter une forte baisse des prix des logements - ce que prédisent Moody's Analytics et John Burns Real Estate Consulting - les ménages locaux devront débourser des sommes qui pourraient dépasser leurs moyens financiers.

Il existe une autre menace sur ces marchés "à haut risque" : Les investisseurs. Au cours des deux dernières années, des marchés tels qu'Atlanta, Jacksonville et Phoenix ont été bombardés d'intérêt de la part des investisseurs, qu'il s'agisse d'entreprises familiales ou d'acheteurs institutionnels. En période de hausse, cela aide. Mais lorsque les choses ralentissent, ces investisseurs pourraient exercer une pression à la baisse sur les prix des maisons.

"Les propriétaires ne vendent pas simplement parce qu'ils pensent que le marché est au plus haut ou parce que les prix sont en baisse. Mais les investisseurs [essaieront de vendre], et nous avons beaucoup plus de maisons appartenant à des investisseurs qu'auparavant", explique John Wake, un analyste immobilier indépendant basé à Phoenix. "Les investisseurs étaient déjà importants, mais ils ont vraiment fait un grand saut sur le marché de Phoenix en 2021. Mais les investisseurs se déplacent parfois en troupeau. Si l'immobilier de Phoenix n'est plus un investissement à la mode en 2022, cela pourrait avoir un impact important et rapide sur les ventes de maisons. Si beaucoup d'investisseurs décident de vendre... aïe !"

À l'aube de 2022, le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans était de 3,1 %. En avril, ce taux a dépassé les 5 %, un niveau qui a poussé le marché immobilier américain à se refroidir. Puis, en mai, ce refroidissement s'est accéléré pour se transformer en une véritable correction immobilière.

Jusqu'à présent, les marchés du logement "à haut risque" sont parmi ceux qui connaissent les corrections les plus fortes. Entre janvier et juin, les stocks américains ont augmenté de 51 %. Dans des villes comme Austin et Boise, les stocks ont augmenté de 122 % et 161 %, respectivement.

"Je ne pense pas que le marché sera confronté à un effondrement semblable à celui de la Grande crise financière, étant donné la dynamique différente qui existe aujourd'hui autour des normes de prêt hypothécaire et des bilans solides des constructeurs. Nous ne pouvons cependant pas ignorer que le marché est déjà en train de corriger. La hausse des prix des logements et des taux hypothécaires a atteint un point tel que la demande s'est grippée dans de nombreuses régions du pays. Les prix des logements sont déjà en train de s'ajuster à la baisse et cela pourrait se poursuivre jusqu'à ce que la confiance des consommateurs et l'accessibilité financière se rétablissent", explique Ali Wolf, économiste en chef chez Zonda, à Fortune.

De plus en plus d'économistes pensent que les marchés immobiliers en ébullition, comme Phoenix et Austin, sont déjà entrés dans une phase de correction des prix des logements. Ne cherchez pas plus loin que Moody's Analytics, qui prévoit que les marchés fortement "surévalués" verront bientôt les prix des logements baisser de 5 à 10 %. En cas de récession, le cabinet prévoit que ces marchés pourraient voir les prix des logements chuter de 15 à 20 %.

"Il est trop tard pour vendre au sommet", dit M. Wake.