Le marché du logement américain est une fois de plus en difficulté. C'est ce qu'affirme Robert Shiller.
Robert Shiller a publié en 2000 un livre intituléIrrational Exuberance, qui proclamait que le marché boursier était une bulle. Peu après, la bulle technologique a éclaté. Puis, en 2004, le professeur d'économie de Yale a attiré l'attention sur la flambée des prix de l'immobilier dans un article intitulé Is there a bubble in the housing market ? En 2007, Shiller a prédit que son éclatement était inévitable. Peu après, bien sûr, la bulle immobilière de 2008 a éclaté.
Alors que le boom immobilier pandémique - qui a fait grimper les prix des logements américains de 42 % au cours des deux dernières années - s'éteint, la question se pose : Shiller pense-t-il que nous sommes dans une autre bulle immobilière ?
Dimanche, Shiller s'est entretenu avec Yahoo Finance. Il a déclaré au site qu'il pense une fois de plus que le marché immobilier américain est en difficulté.
"Les prix des logements n'ont pas baissé depuis la récession de 2007-2009. À l'heure actuelle, les choses semblent presque aussi mauvaises", a déclaré M. Shiller. "Les ventes de logements existants sont en baisse. Les permis de construire sont en baisse. Beaucoup de signes indiquant que nous allons voir quelque chose. Ce ne sera peut-être pas catastrophique, mais il est temps de l'envisager."
Une baisse des prix des logements, selon Shiller, semble très possible.
"Le Chicago Mercantile Exchange dispose d'un marché à terme pour les prix des logements... Il est actuellement en déport : Les prix [des logements] devraient chuter d'un peu plus de 10 % d'ici 2024 ou 2025. C'est une bonne estimation", a déclaré Shiller à Yahoo Finance. "Les risques sont accrus en ce moment pour l'achat d'une maison".
Si les baisses de prix des maisons à l'échelle nationale sont rares, elles se produisent à l'occasion. Cela s'est produit au début des années 1980, puis à nouveau au début des années 1990, et surtout dans les années qui ont suivi la crise immobilière de 2008. Toutefois, les baisses de 10 %, comme le suggère Shiller, sont très rares. Seules la Grande Dépression et la Grande Récession ont connu des baisses de prix de cette ampleur. Si cette baisse de 10 % des prix des logements se concrétise, on se souviendra probablement du boom immobilier pandémique comme de la bulle immobilière pandémique.
À la base, une bulle immobilière requiert trois éléments.
Le premier élément est la "spéculation". Dans un scénario classique de bulle immobilière, une nuée d'investisseurs et de spéculateurs se précipiterait sur le marché pour suivre la hausse vertigineuse des prix des logements. C'est quelque chose que nous avons beaucoup vu au cours des deux dernières années. Non seulement les flippers sont revenus, mais les investisseurs ont également vu leur part d'achats de maisons individuelles atteindre un niveau record. Les constructeurs de maisons se sont également laissés emporter. La demande était si forte que les constructeurs ont décidé qu'ils n'avaient pas besoin d'attendre les acheteurs. Dans le secteur, ces maisons sont connues sous le nom de spec homes - ce qui signifie maisons spéculatives - et il y a actuellement un nombre record de ces maisons en construction.
Le deuxième élément est la "surévaluation". Dans une bulle immobilière, les prix des maisons dépassent de loin ce que les revenus ont pu historiquement supporter. Nous en sommes déjà là. C'est ce qui ressort d'études distinctes menées par des chercheurs de CoreLogic, Moody's Analytics et Florida Atlantic University.
Spéculation ? Oui. Surévaluation ? Oui.
Mais nous n'avons toujours pas le troisième élément : Une bulle qui éclate. Si les prix des logements ne s'effondrent pas, il ne s'agit pas d'une bulle immobilière.
Si Shiller pense qu'une baisse à deux chiffres des prix de l'immobilier est possible, de nombreux acteurs du secteur ne sont pas d'accord. Au cours de l'année à venir, les prix des logements devraient augmenter. C'est ce qu'indiquent les modèles de prévision produits par la Mortgage Bankers Association, Fannie Mae, Freddie Mac, CoreLogic et Zillow. En revanche, John Burns Real Estate Consulting, Capital Economics, Zelman & Associates et Zonda prévoient actuellement une légère baisse des prix des logements.
Pourquoi certains initiés du secteur pensent-ils qu'une baisse des prix des logements est peu probable ? Pour commencer, le pays a interdit les prêts hypothécaires à risque qui ont fait sombrer le marché il y a dix ans. Sans compter que les propriétaires sont moins endettés cette fois-ci. En 2007, le paiement du service de la dette hypothécaire représentait 7,2 % du revenu disponible des Américains. Aujourd'hui, ce pourcentage n'est plus que de 3,8 %.
Il y a une autre raison pour laquelle certaines sociétés refusent d'être pessimistes sur les prix des maisons : Une insuffisance historique de l'offre de logements.
"Nos économistes nous le disent depuis un certain temps déjà : le marché ralentit, mais les maisons ne sont pas près de devenir moins chères. La croissance des prix va ralentir/se stabiliser (par rapport au début d'année effréné), mais le manque d'offre est une pression fondamentale qui maintiendra les valeurs à un niveau élevé", déclare Will Lemke, porte-parole de Zillow, àFortune.
Aux yeux des opposants au logement, les entreprises comme Zillow sous-estiment la possibilité d'une offre excédentaire. Selon eux, il y a une chance que toutes ces maisons spéciales en construction permettent à des marchés comme Atlanta, Austin et Dallas de connaître une offre excédentaire en 2023. Si cela se produisait, les prix des logements subiraient une pression à la baisse.
"On pense que l'offre de logements est structurellement insuffisante, mais nous courons le risque de trouver plus de logements sur le marché que d'acheteurs à court terme en raison de facteurs cycliques. Je pense qu'il y a une pleine conscience du fait que sur certains marchés, une augmentation de l'inventaire peut frapper à un mauvais moment - un moment où la demande a notablement reculé", déclare àFortune Ali Wolf, économiste en chef chez Zonda. "Nous ne sommes pas convaincus que les prix des maisons ne font qu'augmenter... Nos prévisions tablent sur une baisse modeste des prix des logements."
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