Le 22 août, la source qui présente sans doute les meilleures données sur l'immobilier résidentiel, le Housing Center de l'American Enterprise Institute, a publié de nouveaux chiffres pour juillet. Le thème général de la mise à jour : L'Amérique a atteint un point pivot où le marché est passé d'une appréciation record au printemps à des baisses substantielles en temps réel dans un certain nombre de métros les plus surchauffés. La principale révélation est qu'à partir du mois d'août et jusqu'à la fin de l'année 2022, les prix au niveau national devraient connaître leur premier recul important sur une période de six mois depuis plus de dix ans. Pour obtenir l'estimation, qui pourrait vous choquer, lisez ce qui suit.

Le rapport de juillet de l'AEI met en évidence trois tendances clés. La première met en évidence les dégâts qui ont soudainement englouti les grands marchés occidentaux très coûteux. Pour l'ensemble des États-Unis, l'appréciation mensuelle des prix des logements (HPA) a fortement décéléré, passant d'une moyenne de 2,1 % de janvier à avril à seulement 0,2 % en juin, puis à une légère hausse de 0,5 % en juillet. "L'augmentation de juillet peut être saisonnière", déclare Ed Pinto, directeur du Housing Center. "Un grand nombre des maisons qui font l'objet d'un contrat pendant la période de pointe des ventes au printemps se concluent environ 45 à 60 jours plus tard en juillet." Il est important de noter qu'aussi récemment qu'en avril, chacun des 60 marchés mesurés par l'AEI a affiché une progression par rapport à mars.

Première tendance : Le problème de l'accessibilité financière de l'Ouest finit par se faire sentir.

En revanche, vingt métros ont subi des reculs en juillet. Et sur les dix-sept qui ont le plus chuté, dix sont de grandes villes occidentales qui étaient déjà chères lorsque le décollage a commencé à la fin de 2020, et qui figuraient parmi les principaux gagnants du boom. Le plus grand perdant a été San Jose, qui a chuté de 3,9 % après un recul de 4,5 % en juin. Seattle a reculé de 2,7 %, Colorado Springs de 1,8 %, San Francisco de 1,3 % et Portland de 1,2 %, tandis que Denver, Las Vegas, Los Angeles et San Diego ont tous reculé d'environ 1 %. Phoenix et Austin ont rejoint le mouvement de recul, avec respectivement -0,6 % et -0,5 %. Sept métros ont suivi l'exemple de San Jose en reculant à la fois en juin et en juillet, ce qui confirme la persistance du ralentissement dans l'ouest du pays. "Les seules métros de l'ouest qui ont bien résisté sont Sacramento [+0,5 %], Tuscon [+0,9 %] et Riverside [+0,3 %]", explique M. Pinto. "Et ce sont trois des plus petits marchés de la région".

Pour Pinto, l'impulsion qui pousse ce courant descendant est fondamentale. "Cela n'aide pas que tant de personnes de Californie et de Seattle déménagent vers des villes moins chères en raison de la révolution du travail à domicile", a déclaré Pinto à Fortune. "Mais cet exode se produit depuis des années, et il était inévitable qu'il s'accélère à mesure que les prix ne cessaient de grimper. Le facteur clé est le manque d'accessibilité financière qui se construit depuis longtemps, et qui s'est considérablement aggravé lors de la pandémie." À San Jose, les prix moyens ont grimpé en flèche, passant de 1,3 million de dollars au deuxième trimestre de 2020 à bien plus de 1,6 million de dollars ce printemps. Dans le même laps de temps, San Diego est passé de 695 000 $ à 940 000 $, et Seattle a bondi de 600 000 $ à environ 850 000 $.

En comparaison, le Sunshine State, bien qu'il ait perdu son élan, fait preuve d'une remarquable résilience. Chacune des huit villes de Floride de l'univers de Pinto occupe les dix premières places en termes d'APH d'une année sur l'autre. En juillet, elles ont toutes continué à progresser, avec Tampa et Miami en hausse de 1,1 %, et Deltona qui a enregistré l'une des meilleures performances du pays avec un taux positif de 3,1 %. Le gros avantage de la Floride est que, bien que les prix aient fortement augmenté, ses offres restent très abordables par rapport à la plupart des autres marchés côtiers. Au deuxième trimestre de cette année, le prix moyen d'une maison à Jacksonville était de 392 000 dollars, bien en dessous de la moyenne nationale de 457 000 dollars. Malgré un APH proche de la moyenne nationale ces derniers mois, Deltona reste le marché principal le moins cher de l'État, avec une norme de 354 000 dollars. Le Midwest et la côte Est s'en sortent généralement bien. Les villes du Heartland sont restées relativement bon marché (Cleveland, Columbus, Pittsburgh), et même New York, Boston et Washington, DC n'ont pas connu l'appréciation fulgurante qui a tant mis à mal la compétitivité des grandes métropoles occidentales.

Deuxième tendance : Le haut de gamme subit le plus gros du choc

Pinto a récemment dévoilé une nouvelle mesure extraordinairement instructive. Cette mesure analyse ses données pour montrer les performances de près, mois après mois, des différents niveaux de prix. Pinto utilise la ventilation standard de l'AEI en quatre niveaux : bas, bas-moyen, moyen-haut et haut. Les acheteurs des deux premières catégories bénéficient largement des crédits sponsorisés par la FHA, Fannie Mae et Freddie Mac. Les acheteurs des deux catégories "élevées" obtiennent généralement des prêts "de portefeuille" auprès de banques qui n'offrent pas les conditions particulièrement favorables accordées aux prêts hypothécaires garantis par le gouvernement.

Pendant la pandémie, les catégories "moyenne-haute" et "haute" ont surpassé les deux tranches inférieures. C'est très inhabituel dans une période de prospérité immobilière. Selon M. Pinto, cela s'explique par le fait que la forte baisse des taux hypothécaires a stimulé de manière disproportionnée la tranche supérieure. "Les logements coûteux sont beaucoup plus sensibles aux taux que ceux des tranches inférieures", explique M. Pinto. "Lorsque les taux augmentent, les acheteurs aux revenus plus faibles peuvent encore obtenir des prêts hypothécaires FHA, Fannie et Freddie. Cela s'explique par le fait que ces prêteurs permettent aux acheteurs de remplir les conditions requises même si leur ratio dette-paiement-revenu est beaucoup plus élevé. Les personnes qui achètent des maisons coûteuses ne bénéficient pas de cette latitude. Ils sont sur le marché libre du logement. Les normes de ratio dette/revenu des prêteurs privés sont fixes et n'augmentent pas. Les acheteurs de maisons chères ne boivent pas dans le bol de punch de la Fed comme les personnes dans les catégories 'bas' et 'bas-moyen'." À mesure que les taux augmentent, les personnes qui envisagent d'acheter une maison chère ne peuvent pas obtenir les prêts bancaires qui exigent des mises de fonds beaucoup plus élevées et imposent des ratios dette/revenu beaucoup plus stricts que ceux auxquels sont confrontés les emprunteurs à faible revenu.

De janvier à mars 2022, les catégories "élevé" et "moyen-haut" ont chacune augmenté à un taux mensuel moyen de plus de 2 %, battant à la fois les catégories "bas" et "bas-moyen". Mais à partir du mois de mai environ, la hiérarchie des logements s'est inversée. En juillet, les deux désignations supérieures ont toutes deux chuté ; la catégorie "élevé" a baissé de 1,9 %, après une baisse de 0,9 % entre mai et juin. Le segment inférieur, soutenu par le gouvernement, a continué de progresser. En juillet, la catégorie "bas" a augmenté de 1,6 % par rapport à juin, et la catégorie "bas-moyen" a augmenté de 0,7 %. "Les baisses les plus importantes à l'avenir se produiront dans la partie chère du marché", déclare M. Pinto. "Bien sûr, bon nombre des maisons les plus chères se trouvent sur la côte ouest, qui connaît un problème d'accessibilité particulièrement grave." Mais comme les taux élevés exercent une attraction beaucoup plus forte sur les échelons supérieurs de n'importe quel métro, ajoute-t-il, la catégorie qui a été le moteur de la tendance au cours des deux dernières années mènera la charge à la baisse, du moins au cours des prochains mois.

M. Pinto ajoute que les perspectives difficiles pour les catégories supérieures ne constituent pas une grande menace pour l'ensemble du marché. "Les personnes qui ont acheté ces logements ont le taux de chômage le plus bas et les revenus les plus élevés et les plus stables", explique-t-il. "Ils ne feront pas défaut sur leurs prêts hypothécaires. S'ils mettent leur maison en vente et que les prix baissent, ils peuvent la retirer du marché, continuer à y vivre et attendre un rebond." Le risque à surveiller est la baisse de la demande dans les tranches inférieures qui représentent la grande majorité des ventes. Et comme les prix y ont également explosé, et qu'ils continuent de flamber, cette baisse est imminente. "À mesure que la demande diminue parce que l'accessibilité financière se détériore davantage dans les deux catégories inférieures, on verra davantage de saisies qui viendront s'ajouter à l'offre", explique M. Pinto. Les familles économiseront de plus en plus en louant au lieu d'acheter, ce qui allongera le temps nécessaire à la vente et fera gonfler les stocks. Bien que les logements coûteux soient les premiers touchés, le marché général finira par être le fer de lance de la spirale descendante.

Troisième tendance : Les prix vont baisser jusqu'à la fin de l'année 2022

Quelle sera la rapidité de cette spirale ? À l'aide de ses nouvelles mesures, M. Pinto fait une estimation en utilisant des mathématiques simples. En plus de suivre les chiffres de clôture réels jusqu'en juillet, M. Pinto trace l'avenir en déployant les chiffres d'Optimal Blue. Cette plateforme de données sur les prêts immobiliers indique les prix des contrats lorsque les acheteurs "verrouillent" leurs prêts hypothécaires. Ces chiffres entrent dans le domaine public 45 à 60 jours plus tard. L'aperçu d'Optimal Blue permet à Pinto de prévoir avec précision l'APH pour août et septembre. Il extrapole ensuite ces points pour prédire où les logements finiront en 2022.

M. Pinto prédit maintenant que d'ici les vacances de décembre, les prix moyens des logements seront environ 6 % plus élevés que 12 mois plus tôt. Mais les sept premiers mois de 2022 sont déjà en boîte, et ils montrent un gain total de 10 % de janvier à juillet. Pour enregistrer une hausse de 6 % sur l'année, les prix doivent baisser de 4 % au cours des cinq prochains mois. Cette évolution marquerait un revirement important par rapport à la marée montante de ces dernières années. Et la baisse sera tout sauf uniforme dans toute l'Amérique. "Les baisses dans l'Ouest continueront à être les plus sévères", dit M. Pinto. "Le haut de gamme continuera également à être le plus durement touché". Jusqu'à présent, l'Amérique n'est pas confrontée à un crash pur et simple. Mais pour le propriétaire moyen, il ne sera guère réjouissant de constater que plus les vacances approchent, plus la valeur de ses ranchs et de ses coloniaux chéris va diminuer.