Si vous êtes actif dans le secteur de l'immobilier, il y a de fortes chances que vous vous sentiez déjà en récession. La flambée des taux hypothécaires - qui a vu le taux fixe moyen sur 30 ans passer de 3,1 % à 5,3 % cette année - a entraîné le marché immobilier américain dans sa chute d'activité la plus rapide depuis 2006. Les ventes de logements et la construction de logements sont en chute libre. Les licenciements ont déjà touché des sociétés immobilières de renom comme Redfin et Compass, ainsi que les départements des prêts hypothécaires de sociétés financières comme JPMorgan et Wells Fargo.

Les économistes du logement ont un nom pour ce que nous observons actuellement : Un cycle du logement "retourné". Cela signifie que l'expansion du secteur du logement, qui a débuté en 2011, a été remplacée par une baisse de régime. Cela dit, ce n'est pas parce que l'activité immobilière est en baisse que les prix des logements vont également chuter. Sur le papier, la crise immobilière de 2008 est une anomalie. Historiquement parlant, les prix des logements sont incroyablement rigides. Les vendeurs de maisons s'accrochent au prix qu'ils ont en tête aussi longtemps que possible. Même pendant la plupart des récessions, les prix des logements augmentent, et non diminuent.

À l'heure où le cycle du logement " tourne ", il est logique de se demander si le marché du logement se dirige vers une autre anomalie historique (c'est-à-dire une baisse des prix des maisons) ou vers la norme historique (c'est-à-dire une hausse des prix des maisons) ?

Pour le savoir, Fortune a contacté Moody's Analytics pour avoir accès à sa dernière analyse exclusive du marché immobilier. Les chercheurs de la société d'intelligence financière ont calculé comment les prix de l'immobilier sont susceptibles d'évoluer sur 414 marchés immobiliers régionaux entre le quatrième trimestre 2022 et le quatrième trimestre 2024.

Le résultat ? Parmi les 414 plus grands marchés immobiliers du pays, le modèle de prévision de Moody's Analytics prévoit que 210 marchés devraient voir les prix des logements baisser au cours des deux prochaines années. Alors que 204 marchés devraient voir les prix des logements augmenter au cours des deux prochaines années.

Le modèle de prévision de Moody's Analytics prévoit que The Villages, en Floride, devrait connaître la plus forte baisse des prix des logements. Entre le quatrième trimestre de 2022 et le quatrième trimestre de 2024, Moody's Analytics prévoit que les prix des maisons à The Villages chuteront de 12,8 %. Pas très loin derrière, on trouve Punta Gorda, en Floride (baisse prévue de 11,4 %), Spokane, dans l'État de Washington (-9,4 %), Cape Coral, en Floride (-9,4 %), Ocala, en Floride (-9,3 %), Lake Havasu City, en Arizona (-9 %), Fort Lauderdale, en Floride (-8,6 %), Reno (-8,2 %), Missoula, dans le Montana (-7,7 %) et Palm Bay, en Floride (-7,6 %).

La plupart de ces marchés menacés par une baisse des prix des logements sont aussi ceux qui ont connu la plus forte hausse des prix des logements au cours des deux dernières années. Maintenant, ils sont simplement plus vulnérables à une révolte des acheteurs. Pendant ce temps, les marchés de Floride, où la construction de logements a explosé pendant la pandémie, sont maintenant exposés à un risque élevé de surproduction. Si les constructeurs de Floride ne parviennent pas à écouler leurs maisons invendues, cela pourrait conduire à une offre excédentaire temporaire.

Parmi les 414 marchés analysés par Moody's Analytics, celui d'Albany, en Géorgie, devrait connaître la plus forte hausse des prix des logements au cours des deux prochaines années. Entre le quatrième trimestre de 2022 et le quatrième trimestre de 2024, Moody's Analytics prévoit que les prix des maisons à Albany augmenteront de 9,8 %. Juste derrière Albany, on trouve Casper, Wyo (8 % de croissance prévue des prix des maisons) ; New Bern, N.C. (7,6 %) ; Rocky Mount, N.C. (7,3 %) ; Augusta, Ga. (7,2 %) ; Hartford, Conn. (7,1 %) ; Columbus, Ga. (6,6 %) ; Farmington, N.M. (6,5 %) ; Valdosta, Ga. (6,4 %), et Danville, Ill. (6,3 %).

Le boom immobilier pandémique a vu le marché du logement américain passer, historiquement parlant, d'un marché du logement abordable à un marché historiquement inabordable en seulement 24 mois. En fin de compte, c'est la principale raison pour laquelle 210 marchés sont vulnérables à la baisse des prix des logements.

Chaque trimestre, Moody's Analytics effectue une analyse pour déterminer si les prix des logements sur les marchés régionaux peuvent être soutenus par des fondamentaux économiques sous-jacents tels que les niveaux de revenus locaux. Les dernières données ne sont pas très réjouissantes. Jusqu'au premier trimestre de 2022, Moody's Analytics estime que les prix des logements au niveau national sont "surévalués" de 24,7 %. Cela signifie que les prix des logements aux États-Unis n'ont jamais été aussi éloignés des fondamentaux depuis la bulle immobilière.

Le simple fait d'être "surévalué" ne garantit pas qu'un marché immobilier verra ses prix baisser. Toutefois, plus les prix des logements sont "surévalués", plus il est probable que le marché connaisse une correction des prix lorsque le cycle du logement "s'inversera". Bien sûr, le fait que le cycle du logement se soit finalement "retourné" explique pourquoi certains économistes parlent soudainement de la perspective de corrections régionales des prix.

En particulier, des marchés comme Boise (qui est "surévalué" de 73 %) et Phoenix (qui est "surévalué" de 46 %) sont particulièrement vulnérables à la chute des prix des logements. Non seulement ces marchés ont évincé de nombreux habitants, mais leurs prix élevés sont également devenus dissuasifs pour les personnes qui envisagent de s'y installer.

Moody's Analytics n'est pas la seule société à prédire que certains marchés immobiliers régionaux pourraient connaître une baisse des prix des logements. Parmi les 392 plus grands marchés du pays, CoreLogic estime que 98 marchés ont une probabilité "élevée" ou "très élevée" de voir les prix des logements baisser au cours de l'année à venir.

Mais même si certains marchés immobiliers régionaux voient les prix des maisons baisser, cela ne signifie pas que nous nous dirigeons vers un effondrement national. Ni Moody's Analytics ni CoreLogic ne prévoient une baisse des prix des logements à l'échelle nationale. Contrairement à 2008, cette fois-ci, les propriétaires sont dans une meilleure situation financière. Sans compter que les prêts hypothécaires à risque qui ont failli mettre le système financier au bord du gouffre en 2008 ont été interdits.

Bill McBride, auteur du blog Calculated Risk, explique àFortune qu'il pense que les marchés en plein essor de la pandémie, comme Phoenix et Boise - où les prix des maisons ont grimpé d'environ 60 % pendant la pandémie - pourraient voir la valeur des maisons baisser de 5 à 10 % au cours de l'année à venir. Mais ce ne serait pas la fin du monde, selon M. McBride.

"Et alors ? Vous êtes quand même en hausse de 50 %", dit M. McBride.

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