Le 22 août, les taux hypothécaires ont atteint 6,62 %, le chiffre le plus élevé depuis deux décennies, et deux fois le niveau de la fin de l'année 2021. Selon le Housing Center de l'American Enterprise Institute, les prix à l'échelle nationale, mesurés d'un mois sur l'autre, ont baissé pour la première fois en août depuis les profondeurs de la crise du COVID, reculant de 1,6 % par rapport à juillet. "Le tournant s'est finalement produit, si l'on en croit les fermetures réelles", déclare Ed Pinto, directeur de l'Institut.

"C'est le début d'une tendance qui devrait faire baisser les prix de 8 à 10 % d'ici août prochain", affirme M. Pinto. Il estime que des stocks à un niveau quasi record, un marché du travail solide et un niveau d'endettement relativement faible (qui protégera les propriétaires des saisies) devraient empêcher que la chute soit aussi grave que celle de la Grande Récession. Néanmoins, le recul de 10 % qu'il prévoit d'ici la fin de l'été prochain effacerait à lui seul tous les gains extraordinaires du premier semestre de 2022. Et comme nous allons l'expliquer, la douleur variera en fonction de l'endroit où se trouve votre maison, qu'il s'agisse d'un ranch d'entrée de gamme ou d'une propriété côtière somptueuse.

De janvier à mai, les prix des logements dans l'ensemble du pays ont augmenté de 9,5 % selon les données de l'AEI, soit un rythme annuel de 22 %, probablement la période la plus fébrile jamais enregistrée. Les augmentations se sont refroidies pour atteindre une moyenne de seulement 0,35 % en juin et juillet, avant de s'effondrer de 1,6 % en août. En l'espace d'un mois, les baisses qui étaient limitées à quelques marchés se sont étendues à la plupart des États-Unis. En juillet, seuls 20 métros américains ont enregistré une baisse des prix. En août, pas moins de 45, soit 77 % des 58 métros pour lesquels l'AEI dispose de données mensuelles, ont enregistré une baisse. Les changements dans de nombreuses villes ne montrent pas de tendance claire, puisque leurs prix ont baissé en août pour la première fois depuis deux ans. C'était le cas dans un certain nombre de métros du Midwest qui n'ont pas été les grands bénéficiaires du boom, notamment Omaha (-3,5%), Cincinnati (-1,5%), St. Louis (-1,5%), Kansas City (-1,3%) et Philadelphie (-1,2%). Comme les prix restent relativement abordables dans ces villes, il est probable que les baisses s'atténuent dans les mois à venir.

La ville la plus dynamique est Salt Lake City. Bien qu'elle ait enregistré des baisses en février et en mai, un phénomène rare pour une ville au cours de la première moitié de l'année, elle a continué à faire des bonds en avant au cours des autres mois, faisant un bond de 15 % entre le début de 2022 et juillet pour se classer parmi les marchés les plus chauds. Mais en août, Salt Lake a subi le plus gros revers de la liste, avec une chute de 3,5 %. Compte tenu de sa forte hausse jusqu'au milieu de l'année, cette chute rapide devrait se poursuivre dans les mois à venir.

Les marchés de l'ouest et de la côte ouest affichent la tendance à la baisse la plus constante

Dans de nombreuses métropoles, la baisse du mois d'août représente la troisième ou la quatrième série de baisses, ce qui suggère une tendance à la baisse. Pratiquement toutes les baisses sur plusieurs mois concernent la Californie et d'autres villes de la côte ouest, ou des métros qui ont profité de l'afflux de personnes fuyant le coût de plus en plus inabordable du logement dans le Golden State. San Jose a connu le revirement le plus marqué. Après un pic de 9,3 % de janvier à avril, ses prix ont chuté encore plus, de 11,7 %, au cours des quatre mois suivants, héritage d'un boom qui a fait passer la vente moyenne de 1,2 million de dollars fin 2019 à plus de 1,6 million de dollars au printemps 2022. San Diego et Los Angeles ont suivi le mouvement, en reculant respectivement de 2,5 % au cours des trois derniers mois. Malgré de légers gains en août, San Francisco a perdu 4,8 % depuis mai. Portland a baissé de 2,7 % au cours des trois derniers mois, Denver de 3,0 % et Seattle figure parmi les plus grands perdants, avec une chute de 6,4 % depuis avril.

Deux métropoles dont les prix autrefois bas ont attiré les acheteurs des villes côtières coûteuses, gonflant leurs propres coûts à des niveaux proches de la bulle, se retirent maintenant. À Las Vegas et à Phoenix, les prix d'une année sur l'autre ont explosé d'environ 25 % jusqu'en mai. Ils font maintenant marche arrière, cédant respectivement 2,5 % et 2,1 % au cours des trois derniers mois. Qu'en est-il des marchés de Floride, dont l'appréciation a été la plus forte du pays pendant la majeure partie de l'année ? Jusqu'en août, toutes les métropoles du Sunshine State n'affichaient que des hausses mensuelles. Mais ce mois-là, toutes ont commencé à souffrir pour la première fois, Jacksonville ayant chuté de 1,7 %, Orlando et Miami de 1,4 %, Cape Coral de 1,3 % et Tampa de 0,7 %.

Les dégâts les plus importants se situent dans le haut de gamme

L'AEI montre également les changements d'un mois sur l'autre par catégories de prix. Il divise les tendances en quatre catégories : bas, bas-moyen, moyen-haut et haut. Les catégories inférieures sont fortement axées sur les prêts FHA, Fannie Mae et Freddie Mac, tandis que les catégories supérieures obtiennent principalement des prêts hypothécaires auprès des banques et, comme le souligne M. Pinto, en tant qu'emprunteurs sur le marché privé, leurs achats sont plus fortement influencés par les variations de taux. En effet, les chiffres de l'AEI suggèrent que la hausse des coûts d'emprunt frappe particulièrement fort les logements coûteux. Les taux bas et moyen-bas ont enregistré leur première baisse mensuelle en août, à 1,4 % et 1,6 % respectivement. En revanche, les indices moyen-haut et haut sont en baisse depuis juin ; au cours de ces trois mois, le haut a diminué de 5 %, les baisses s'accélérant. Bien sûr, ce qui explique en grande partie la chute du haut de gamme, ce sont les difficultés rencontrées en Californie, qui détient la plus forte concentration de logements à prix très élevés et les moins abordables du pays.

Où vont les prix des logements à partir de maintenant ?

En plus d'étudier les prix de clôture des dossiers publics, M. Pinto examine les chiffres de la plateforme de données hypothécaires Optimal Blue qui indiquent la direction que prend le marché. Optimal Blue recueille les prix des contrats pour les transactions qui seront conclues dans environ 45 jours, et M. Pinto incorpore ces chiffres pour septembre et octobre dans ses prévisions. "Optimal Blue montre une baisse combinée pour les deux mois de 1%", dit-il. "Ces chiffres ou une baisse similaire sont pris en compte. Si l'on ajoute cette prévision d'un pour cent d'Optimal Blue à la baisse de 1,6 % en août déjà enregistrée, et si l'on prévoit d'autres baisses en novembre et décembre, les prix devraient baisser de 5 % de juillet à la fin de l'année." D'ici août de l'année prochaine, M. Pinto prévoit une baisse de 8 à 10 % sur 12 mois. D'ici là, dit-il, le marché aura franchi une nouvelle étape : Les prix d'une année sur l'autre, mesurés d'août 2022 à août 2023, seront probablement stables - un changement remarquable par rapport au bond de 11,3 % enregistré au cours des douze mois précédents. Le retournement du marché du logement s'est produit à une vitesse stupéfiante. Le retour à la normale ne sera pas un crash. Mais il faudra s'armer de patience et de patience.