Le marché du logement le plus cher du Canada est maintenant au milieu d'un repli historique, mais le secteur immobilier du pays n'a pas encore atteint son point le plus bas alors que le marché continue de s'acclimater à la flambée des taux d'intérêt.

Les prix de référence des maisons à Toronto ont chuté pendant cinq mois consécutifs - la plus forte baisse en cinq ans - de 16 % au total depuis mars. Au cours du seul mois d'août, le prix de référence d'une maison à Toronto a chuté de 2,8 % pour atteindre 1,12 million de dollars canadiens (environ 856 millions de dollars), selon les nouvelles données de la chambre immobilière régionale de Toronto.

La Banque du Canada a vigoureusement augmenté son taux d'intérêt de référence à 2,5 % en juillet - la plus forte hausse de taux observée en 24 ans - afin de lutter contre l'inflation la plus élevée au Canada depuis quatre décennies. Cette hausse fait suite à une série de hausses de taux plus tôt cette année, à partir d'un plancher pandémique de 0,25 %.

La hausse des taux d'intérêt a eu une incidence sur la capacité des gens à acheter une maison et a entraîné des coûts supplémentaires pour les propriétaires actuels qui doivent renouveler leur hypothèque. Le nombre de maisons vendues à Toronto est tombé à 5 627 en août, soit une baisse de 34 % en glissement annuel. Selon les données de Bloomberg, la banque centrale du Canada augmentera probablement les taux de trois quarts de point de pourcentage la semaine prochaine, ce qui signifie que les acheteurs canadiens continueront à être confrontés à des coûts d'emprunt plus élevés, ce qui exclura certains acheteurs.

Refroidissement du marché

Le marasme immobilier de Toronto pourrait se poursuivre, car la hausse des taux d'intérêt a des répercussions sur le marché de l'immobilier à l'échelle nationale.

"La pandémie n'est peut-être pas terminée, mais le boom immobilier de l'époque de la pandémie l'est certainement", a écrit Robert Hogue, économiste en chef adjoint à la banque RBC, dans un récent rapport. La correction du logement au Canada "s'étend maintenant à tout le pays". À Toronto et à Vancouver, le déclin de l'activité devient rapidement l'un des plus profonds des cinquante dernières années. Les prix glissent rapidement, et l'exubérance qui régnait (...) est remplacée par la peur", écrivait-il plus tôt en août.

La chambre immobilière de Toronto demande maintenant une révision des "tests de résistance". Les prêteurs hypothécaires au Canada sont tenus par la loi d'effectuer ces tests sur les nouveaux emprunteurs afin de déterminer s'ils peuvent supporter des taux plus élevés.

L'activité immobilière à l'échelle nationale continuera également à se refroidir, compte tenu des prévisions de nouvelles hausses de taux ce mois-ci et en octobre. M. Hogue prévoit que le marché ne s'adaptera aux taux plus élevés qu'au début de 2023, "plaçant le creux de la vague pour les prix autour du printemps" de l'année prochaine.

Les prix de référence nationaux des maisons - le prix de vente d'une maison typique dans une certaine région - chuteront probablement de 12 % par rapport au récent sommet, et le nombre de reventes de maisons diminuera probablement de 23 % cette année et d'encore 15 % en 2023, a-t-il dit.

Des provinces comme l'Ontario et la Colombie-Britannique - où se trouvent Toronto et Vancouver, les villes les plus chères du Canada pour le logement - pourraient enregistrer "des baisses de prix de plus de 14 % d'un sommet à l'autre", a-t-il dit. "La frénésie qui a porté le marché de Toronto à des sommets sans précédent cet hiver a complètement disparu. L'activité s'est calmée pour atteindre son rythme le plus lent depuis [plus de] 13 ans, [si l'on exclut] le blocage d'avril 2020", a déclaré M. Hogue, faisant référence à l'activité immobilière de la ville en juillet. Les acheteurs "resteront sur la défensive dans les mois à venir, car ils devront faire face à la hausse des taux d'intérêt et à la faiblesse des prix."

Certains résidents de Toronto profitent toutefois de la baisse des prix des maisons. Les données du mois d'août de la chambre immobilière ont montré certains signes indiquant que la déroute du marché s'atténue. Le mois dernier, les transactions immobilières à Toronto ont augmenté de 11 % par rapport à juillet, sur une base désaisonnalisée.

Le rapport entre les ventes de maisons et les nouvelles inscriptions a augmenté par rapport aux trois derniers mois, ce qui indique que la demande et l'offre pourraient commencer à s'équilibrer, selon la chambre immobilière.

Malgré l'effondrement récent du prix des maisons à Toronto, la ville est toujours confrontée à une grave crise de l'offre et de l'accessibilité. Covenant House Toronto, un refuge pour sans-abri destiné aux jeunes à risque, a vu le nombre d'étudiants universitaires vivant dans son immeuble bondir pour atteindre un tiers de ses résidents, contre 26 % en 2019. "C'est en grande partie une tendance qui a reflété les problèmes d'abordabilité des logements locatifs à Toronto", a déclaré à Bloomberg Mark Aston, directeur exécutif du refuge.

Selon le Smart Prosperity Institute de l'Université d'Ottawa, un groupe de réflexion canadien, la province de l'Ontario doit construire 1,5 million de logements supplémentaires au cours de la prochaine décennie pour répondre à la demande de logements. Environ la moitié de la demande proviendra de Toronto et de deux régions adjacentes ; à elle seule, Toronto manque d'au moins 259 000 logements.