Parmi les plus grands marchés immobiliers du pays, les baisses de prix les plus importantes ont été enregistrées sur les marchés coûteux de la côte ouest, ainsi que dans les métros de l'ouest qui ont accueilli des légions d'acheteurs suite à l'exode de la Californie.
C'est enfin arrivé. Après avoir grimpé de 40 % par rapport aux niveaux pré-pandémiques lors du plus grand boom depuis des décennies, les prix des logements ont atteint un sommet en juin et ont commencé à baisser en juillet. C'est le changement soudain et stupéfiant révélé par une nouvelle série de données qui vient d'être présentée par le Housing Center de l'American Enterprise Institute, l'une des principales sources de données détaillées, ville par ville, sur tout ce qui concerne le logement, de l'appréciation aux stocks et aux prêts hypothécaires. "Le marché vient d'atteindre un tournant", déclare Ed Pinto, directeur du Housing Center de l'AEI. "Les prix vont continuer à baisser sur une base nationale d'août à décembre. Il est probable que nous verrons des baisses dans environ quatre métros sur cinq dans certains des mois à venir."
Jusqu'à présent, l'AEI avait mesuré les prix principalement sur une base annuelle. Et à cette aune, le logement semblait encore solide en juin. Ce mois-là, l'AEI a constaté que la valeur du logement moyen avait augmenté de 15 % par rapport à juin 2021. Mais ses données ont également montré que sur une période de 12 mois, "l'appréciation des prix des logements", ou HPA, ralentissait rapidement, avec une baisse substantielle par rapport au sommet de 17,5 % atteint en avril. La question que ce ralentissement a posé aux propriétaires américains : Que se passe-t-il en ce moment, semaine après semaine ou mois après mois ? Est-il possible que dans ma ville, à Atlanta, Phoenix ou Raleigh, les prix commencent réellement à baisser ?
Les nouvelles données de l'AEI répondent à cette question. La mesure affiche les variations de prix d'un mois à l'autre. Les chiffres permettent donc de voir de près à quel moment précis les tendances s'inversent, dans quelle mesure et ce que les mouvements laissent présager. Ils constituent un guide pour lire le pouls du marché. Les chiffres de l'AEI sont basés sur les fermetures réelles pour le mois, telles qu'elles figurent dans les registres publics. Pinto utilise une méthodologie qui compare les ventes de maisons de qualité similaire, éliminant ainsi les distorsions dues aux changements dans le "mix" des ventes - par exemple, une augmentation trompeuse des prix moyens lorsqu'une part plus importante de maisons de prix se vend en juin qu'en mai.
Un nombre stupéfiant de marchés affichent déjà des baisses
L'AEI a calculé les chiffres pour les 50 marchés immobiliers les plus actifs du pays. Le tableau de l'AEI, intitulé "Appréciation des prix des maisons (d'un mois à l'autre)", montre les changements d'un mois à l'autre depuis le début de 2019 jusqu'à juin de cette année. Commençons par les données nationales. Le marché global a connu un tel déchaînement incessant, depuis si longtemps, que les prix n'ont reculé que deux fois au cours de cette période, et chaque fois de seulement 0,1 %. En janvier encore, l'APH mensuelle de l'Amérique était de 2,6 %, pour glisser en mai à un taux encore robuste de 1,1 %. Mais en juin, l'appréciation est tombée en chute libre, n'atteignant plus que 0,2 %.
Derrière ce ralentissement national se cachent des revirements stupéfiants dans diverses villes qui étaient florissantes il y a quelques mois. En juin 2021, seules quatre métropoles ont enregistré une baisse des prix par rapport à mai et l'année dernière, le seul perdant de mai à juin était Louisville, avec un minuscule -0,1 %. En avril, pas une seule des cinquante métropoles n'a subi de baisse par rapport à mars. Mais en juin, pas moins de 21 localités ont subi des baisses par rapport à leurs prix de mai, dont certaines importantes. En général, les baisses les plus importantes ont été enregistrées sur les marchés coûteux de la côte ouest, ainsi que dans les métros de l'ouest qui ont gagné des légions d'acheteurs grâce à l'exode de la Californie. Onze des adresses les plus durement touchées appartiennent à cette catégorie. La plus grande perdante est San Francisco (-3,8 %), suivie de San Jose (-3,2 %). Parmi les autres villes occidentales enregistrant de fortes baisses figurent Seattle (-1,8%), Los Angeles (-1,5%), Portland (-1,3%), Denver (-0,9%) et Phoenix (-0,6%). Presque toutes ces métropoles étaient en pleine expansion en février dernier, San Francisco ayant augmenté de 2,8 % par rapport à janvier, San Jose de 3,9 % et Seattle de 3,5 %.
"La tendance la plus nette est le recul des villes de la côte ouest et de celles qui sont influencées par la folie californienne", explique M. Pinto. Dans ces endroits, les hausses de prix géantes des deux dernières années, à partir de niveaux déjà onéreux, ont tellement diminué l'accessibilité que les rangs des acheteurs, qui se réduisent rapidement, martèlent les valeurs malgré des volumes historiquement bas de maisons à vendre. Du quatrième trimestre de 2019 au premier trimestre de cette année, les prix ont bondi de 1,2 à 1,6 million de dollars à San Joe, de 575 000 à 819 000 dollars à Seattle, de 466 à 623 000 dollars à Denver et de 340 000 à 516 000 dollars à Phoenix. Les seuls marchés de l'Ouest qui ont encore montré une certaine vigueur sont Las Vegas, un lieu qui se refroidit mais qui a tout de même réussi à augmenter de 0,2 % par rapport à mai, et Boise, où les prix ont augmenté de 1,8 %, maintenant un record de progression constante d'un mois sur l'autre. Boise continue de prospérer en tant que destination préférée des réfugiés californiens qui travaillent à domicile et qui peuvent vendre une maison à San Jose, par exemple, et obtenir une maison beaucoup plus grande à la moitié du coût dans leur ville d'adoption, tout en empochant des centaines de milliers de dollars.
Ces derniers mois, les marchés les plus chauds se sont concentrés dans l'État du soleil. Cape Coral, qui enregistrait des hausses annuelles de l'ordre de 30 %, recule rapidement (vous pouvez lire mon article récent sur le marché de Cape Coral ici). Son gain de 2,8 % d'avril à mai a basculé vers un taux négatif de 1,0 % en juin. Tampa, North Port, Orlando, Jacksonville et Miami sont tous en baisse par rapport aux hausses de février, mais ont tout de même progressé de 0,2 % à 1,1 %.
En revanche, un certain nombre de métros plus anciens qui n'ont pas connu de fortes hausses de prix ont fait preuve d'une remarquable résilience, pour une raison simple : Beaucoup restent relativement bon marché. Louis, Nashville, Boston, Providence, Philadelphie, Kansas City, Columbus et New York se sont toutes classées dans les dix premières places pour les hausses de mai à juin. À égalité avec Boise, la Grosse Pomme, qui a enregistré une hausse de 1,8 % d'un mois sur l'autre, est l'une des rares valeurs sûres qui semblent sur une trajectoire ascendante.
Le courant descendant de juin transforme radicalement les perspectives pour cette année et 2023.
M. Pinto a également une bonne idée de la direction que prennent les prix en étudiant les données sur les "taux de blocage" d'Optimal Blue. Ces chiffres reflètent les prix contractuels pour les ventes qui seront conclues dans environ 90 jours. Pour Pinto, la tendance du taux de blocage indique une baisse des prix, au niveau national, de juillet à décembre 2022. "Nous nous attendons à ce que l'APH national d'un mois sur l'autre devienne négatif en juillet pour la première fois depuis des années", dit-il. "À partir de là, les prix devraient chuter de 3 à 5 % par rapport aux niveaux de juin d'ici la fin de l'année. Ces augmentations totales s'accumuleront progressivement au cours des sept mois allant de juin à décembre." À la fin de l'année, Pinto s'attend à ce que les prix des maisons soient encore de 4 à 6 % supérieurs à ceux de décembre 2021, mais qu'ils restent probablement sur une trajectoire descendante.
Pinto prévoit que si les prix globaux glissent d'environ 4 % d'ici la fin de l'année, un nombre bien plus important de métros que les 21 qui étaient négatifs en juin afficheront bientôt des prix en baisse d'un mois à l'autre. "Je ne serais pas surpris que certains mois, 40 villes affichent des baisses", dit-il.
Alors, où Pinto voit-il les valeurs se diriger en 2023 ? Il semblerait que si les prix baissent en décembre, ils continueront à chuter pendant la majeure partie de 2023. Mais ce n'est pas nécessairement le scénario le plus probable, selon M. Pinto. "Nous avons assisté ces dernières semaines à une baisse des taux hypothécaires, qui sont passés de 6 % à environ 5,5 %", explique M. Pinto. "Si les taux continuent de baisser, cela donnerait un coup de pouce à l'appréciation". Il souligne que même si les stocks augmentent, ils restent extrêmement minces. "Nous sommes toujours à environ un mois d'offre au niveau actuel de la demande", dit-il. "Pour que les prix baissent, il faudrait voir sept 'mois d'offre', et cela pourrait être très loin." Pour M. Pinto, il est fort possible qu'une combinaison de taux stables ou en baisse, et de volumes limités de maisons à vendre, puisse soutenir des gains de 4 à 6 % l'année prochaine.
Pourtant, M. Pinto affirme qu'il n'a jamais été aussi difficile de prédire l'avenir du logement. "Il y a tellement de facteurs qui poussent et tirent dans des directions différentes", dit-il. "Ma boule de cristal devient de plus en plus brumeuse". Les nouveaux chiffres mensuels de l'AEI permettent aux propriétaires de suivre le cours du marché, non seulement sur de longues périodes, mais aussi au fur et à mesure de son évolution. Les gens sont très anxieux de savoir ce que la période tumultueuse actuelle signifie pour l'avenir de leur principal actif. Ils veulent savoir si la valeur de leur ranch colonial a augmenté ou diminué au cours des 30 derniers jours. Maintenant, ils peuvent le faire. Les chiffres de l'AEI ne donnent pas aux propriétaires une boule de cristal. Mais en suivant les nouvelles données de l'AEI, vous garderez le pouce sur le pouls du marché qui, pour la plupart des Américains, compte de loin plus que tout autre.