Lors de la pandémie du boom immobilier, les constructeurs sont devenus un peu trop gourmands. Désireux de réaliser des bénéfices plus importants, ils ont augmenté la production de maisons invendues. Leur raisonnement ? Les constructeurs pouvaient facilement trouver des acheteurs avant que les maisons dites "spéculaires" (abréviation de "spec house") ne soient terminées. Lorsque le marché immobilier était chaud, tout s'est passé comme prévu. Mais la correction actuelle du marché immobilier a inversé le scénario. Aujourd'hui, les constructeurs de maisons craignent ce qui était impensable il y a six mois : Une offre excédentaire.

"On pense que l'offre de logements est structurellement insuffisante, mais nous courons le risque de trouver plus de maisons sur le marché que d'acheteurs à court terme en raison de facteurs cycliques", explique à Fortune Ali Wolf, économiste en chef chez Zonda. "Je pense qu'il y a une pleine conscience du fait que sur certains marchés, une augmentation des stocks peut frapper à un mauvais moment - un moment où la demande a notablement reculé."

Il n'y a pas seulement un nombre record de maisons invendues en construction, il y a aussi un nombre record de maisons totales en construction. Même les maisons vendues sont un handicap pour les constructeurs : La flambée des taux hypothécaires se traduit par un pic d'acheteurs qui se retirent de leur contrat. Il suffit de regarder le géant de la construction de maisons D.R. Horton, qui a vu son taux d'annulation passer à 24 % au cours de son troisième trimestre fiscal se terminant le 30 juin.

L'effondrement du marché immobilier de 2008 reste gravé dans la mémoire collective des constructeurs de maisons. C'est pourquoi les constructeurs ne perdent pas de temps dans leurs efforts pour se débarrasser des maisons. Au début de l'été, de nombreux constructeurs offraient déjà des incitations aux acheteurs. Mais lorsque la correction du marché immobilier s'est intensifiée cet été, les constructeurs se sont tournés vers de véritables réductions de prix. Les baisses les plus importantes ont été enregistrées sur des marchés en pleine expansion comme Boise et Phoenix. Tous les marchés n'ont pas connu de baisses, mais la pratique est suffisamment répandue pour qu'elle apparaisse dans les données nationales. Entre avril et juin, le prix de vente médian des maisons neuves a baissé de 11,9 %. Sur une base annuelle, les prix des maisons neuves n'ont augmenté que de 7,4 %, contre 21,3 % en avril.

"Les constructeurs ont constaté que les incitations s'avèrent efficaces dans de nombreux cas. Les incitatifs offrent de l'argent aux consommateurs, que ce soit sous forme de fonds pour les frais de clôture, d'argent pour les options et les améliorations, ou pour aider à réduire le taux d'intérêt hypothécaire. Les incitations ont pour but d'adoucir la transaction pour le consommateur et nous constatons que certains acheteurs réagissent en conséquence en allant de l'avant avec l'achat", explique M. Wolf. D'autres acheteurs ont une attitude déflationniste, se disant "pourquoi acheter maintenant s'il y a une chance que les prix des maisons baissent à partir de maintenant ?".

Plus tôt cet été, l'analyste principal de HousingWire, Logan Mohtashami, a déclaré à Fortune que la hausse des taux hypothécaires ralentirait à la fois le marché du logement et "mettrait les constructeurs sur le cul". Au fur et à mesure que le cycle du logement "se retourne", les stocks de maisons existantes - qui constituent la véritable concurrence des constructeurs - continueront d'augmenter. Cela entraînera une baisse des ventes de logements neufs et des mises en chantier, selon M. Mohtashami.

C'est déjà le cas. D'une année sur l'autre, les ventes de maisons individuelles neuves sont en baisse de 17,4 %, tandis que les mises en chantier de maisons individuelles sont en baisse de 15,7 %. En d'autres termes, les constructeurs de maisons ont déjà été mis "sur le cul".

Pour une preuve supplémentaire des malheurs des constructeurs de maisons, il suffit de regarder le marché boursier. Cette année, les actions des géants de la construction de maisons comme D.R. Horton et Lennar sont en baisse de 23 % et 26 %, respectivement. À titre de comparaison, l'indice S&P 500 a baissé de 12 % au cours de la même période.

Les nouvelles baisses de prix des maisons soulèvent la question : Les prix globaux des maisons aux États-Unis vont-ils baisser ?

Historiquement, les baisses de prix des logements se matérialisent toujours en premier lieu sur le marché des nouvelles constructions. Les constructeurs de maisons, qui perdent de l'argent pour chaque jour supplémentaire où ils conservent une maison invendue, sont plus disposés à céder. C'est une toute autre histoire pour les propriétaires de maisons : Ils ne céderont pas tant que les forces du marché ne les y obligeront pas. Si les stocks continuent d'augmenter, les vendeurs de certains marchés pourraient finalement devoir céder un peu.

"Nous ne pensons pas que les prix des maisons ne font qu'augmenter. Historiquement, les prix des logements baissent légèrement pendant les récessions les plus courantes, mais reprennent leur croissance assez rapidement. Nos prévisions tablent sur une baisse modeste des prix des logements", indique M. Wolf.

Nombre record de logements en construction

Le nombre record de logements en construction pourrait en fait être ce qui pousse les prix des logements américains dans le rouge.

En juin dernier, le président de la Fed, Jerome Powell, a évoqué l'hypothèse d'une baisse des prix des logements : "Dans quelle mesure [la hausse des taux hypothécaires] affectera-t-elle les prix des logements ? Nous n'en sommes pas vraiment sûrs. Évidemment, nous suivons cela de très près. On pourrait penser qu'avec le temps. Il y a une énorme quantité de maisons inachevées sur le marché du logement, et à mesure qu'elles sont mises en service..." Powell a ensuite pivoté et a dit : "Alors que l'offre de maisons finies, l'inventaire des maisons finies à vendre est incroyablement bas, historiquement bas. C'est toujours un marché très serré, et les prix pourraient continuer à augmenter pendant un certain temps, même dans un monde où les taux sont élevés. C'est donc une situation compliquée et nous la surveillons de très près."

Mais ne prévoyez pas de krach immobilier comme en 2008. Cette fois-ci, les propriétaires sont moins endettés et les prêts hypothécaires à risque sont moins problématiques. Cela dit, si les contraintes de la chaîne d'approvisionnement n'avaient pas freiné les constructeurs de maisons, la situation aurait pu être différente.

"Les constructeurs ont eu la chance de ne pas pouvoir ajouter autant d'offres qu'ils le souhaitaient en temps réel. Parce que s'ils l'avaient fait, nous aurions eu une offre excessive sur le marché. Nous serions dans un contexte bien différent aujourd'hui", déclare à Fortune Rick Palacios Jr, responsable de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting.

Vous voulez rester informé de la correction du marché immobilier ? Suivez-moi sur Twitter à @NewsLambert.