Les États-Unis sont entrés dans leur première récession immobilière de l'ère post-Grande crise financière. Et le pire est encore à venir.

Mardi, des chercheurs de Goldman Sachs ont publié un document intitulé"The Housing Downturn : Further to Fall". La banque d'investissement prévoit désormais que l'activité sur le marché du logement aux États-Unis se terminera en 2022 par une baisse généralisée. Elle prévoit de fortes baisses cette année pour les ventes de logements neufs (22 %), les ventes de logements existants (17 %) et le PIB du secteur du logement (8,9 %). À titre de comparaison, l'économie russe, en pleine crise, ne devrait voir son PIB baisser que de 3 % cette année.

Et ne vous attendez pas à un soulagement en 2023. Goldman Sachs prévoit de nouvelles baisses l'année prochaine pour les ventes de logements neufs (autre baisse de 8 %), les ventes de logements existants (autre baisse de 14 %) et le PIB du secteur du logement (autre baisse de 9,2 %).

Ce ralentissement du marché immobilier est, bien entendu, le résultat direct de la lutte contre l'inflation menée par la Réserve fédérale. Peu de temps après que la banque centrale a commencé à exercer une pression à la hausse sur les taux hypothécaires au printemps, le marché du logement est passé en mode ralentissement. Les acheteurs de maison à travers le pays ont mis leur recherche de maison en pause. La Fed espère que ce ralentissement du marché immobilier ralentira le reste de l'économie et contribuera, en théorie, à contenir l'inflation galopante.

"Il [le logement] n'est pas la cible, mais il [le logement] est essentiellement la cible", a déclaré le mois dernier à Fortune Bill McBride, auteur du blog économique Calculated Risk.

Il existe une autre force motrice derrière le ralentissement du logement : la formation des ménages. La pandémie - et la révolution du travail à domicile qu'elle a déclenchée - a entraîné un pic historique dans la formation des ménages. Peut-on reprocher aux jeunes de la génération Z de ne pas vouloir travailler à domicile aux côtés de leur colocataire ? Mais ce phénomène est désormais révolu, selon Goldman Sachs.

"Une partie de la faiblesse récente semble refléter l'inversion des changements de préférence liés à la pandémie, qui s'avèrent plus fugaces que nous l'avions prévu. Nous avions déjà noté que le choc du virus avait accéléré la formation des ménages et stimulé la demande de résidences secondaires... [mais] ces effets secondaires se sont déjà largement estompés, car les régions qui ont connu des augmentations excessives des ventes de logements et des permis de construire en 2020 et 2021 connaissent maintenant des baisses disproportionnées cette année", écrivent les chercheurs de Goldman Sachs.

Que signifie ce ralentissement du marché immobilier pour les prix des logements ? La réponse honnête : C'est difficile à dire.

Pour l'avenir, Goldman Sachs s'attend à un ralentissement significatif de la croissance des prix des logements. La banque d'investissement prévoit que les prix des logements n'augmenteront que de 1,8 % en 2023.

"Par le passé, les ralentissements de l'activité immobilière ont généralement été accompagnés de récessions à l'échelle de l'économie, ce qui a entraîné un afflux d'offres de logements à mesure que le chômage augmentait et que les particuliers étaient contraints de vendre leur maison (ce fut notamment le cas lors de la crise financière). Cependant, un afflux d'offre par ce canal semble peu probable pour ce cycle : le marché du travail reste robuste (et le restera probablement, même en cas de récession légère) et, comme nous l'avons écrit la semaine dernière, les bilans des ménages sont extrêmement solides et les taux de défaillance des prêts devraient rester historiquement bas", écrivent les chercheurs de Goldman Sachs. "Par la suite, nous nous attendons à ce que les prix des maisons soient stables en 2023".

Au cours de l'année à venir, la Mortgage Bankers Association, Fannie Mae, Freddie Mac, CoreLogic et Zillow prévoient également une hausse à un chiffre des prix des logements. D'autres pensent que la baisse des prix des logements est à l'horizon. En effet, Moody's Analytics, John Burns Real Estate Consulting, Capital Economics, Zelman & Associates et Zonda prévoient actuellement une baisse modeste des prix des logements. Fitch Ratings et l'économiste Robert Shiller, qui a prédit le krach immobilier de 2008, pensent tous deux qu'une baisse de plus de 10 % des prix de l'immobilier aux États-Unis pourrait être envisagée.

"Si des baisses franches des prix des logements au niveau national sont possibles et semblent assez probables pour certaines régions, des baisses importantes semblent peu probables", écrivent les chercheurs de Goldman Sachs.

Si les prévisions de Goldman Sachs se réalisent, cela signifiera que l'année prochaine sera le point bas de la crise du logement. En 2024, la banque d'investissement s'attend à ce que l'activité immobilière commence à rebondir. Selon Goldman Sachs, la croissance des prix des logements atteindra alors 3,5 % en 2024 et 3,8 % en 2025.

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