À l'insu des acheteurs qui faisaient la queue sur les trottoirs devant les maisons ouvertes frénétiquement ce printemps, la bulle immobilière pandémique était déjà dans sa dernière manche. En mars, Fortune a publié deux articles intitulés "Le marché du logement entre dans des eaux inconnues" et "Un choc économique vient de frapper le marché du logement" : Le marché du logement, en pleine effervescence, allait rapidement changer face à la flambée des taux hypothécaires, qui étaient passés de 3,2 % en janvier à plus de 4 % fin mars.

Non seulement la hausse des taux hypothécaires a contribué à faire s'évanouir le boom immobilier pandémique, mais elle a été remplacée par ce que le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, appelle aujourd'hui une "correction difficile".

"Pour le plus long terme, ce dont nous avons besoin, c'est que l'offre et la demande soient mieux alignées pour que les prix des logements augmentent à un niveau et à un rythme raisonnables et que les gens puissent à nouveau se payer des maisons. Sur le marché du logement, nous devons probablement passer par une correction pour y parvenir", a déclaré M. Powell aux journalistes la semaine dernière. "Cette difficile correction [du logement] devrait remettre le marché du logement dans un meilleur équilibre".

La mauvaise nouvelle pour les courtiers en prêts hypothécaires et les constructeurs ? Cette correction du logement est loin d'être terminée.

En fait, le choc qui frappe le marché du logement américain continue de s'amplifier : Lundi, le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans est passé à 6,87 %. Il s'agit du taux hypothécaire le plus élevé depuis 2002 et de la plus forte hausse sur 12 mois (voir le graphique ci-dessous) depuis 1981.

Chaque fois que la Réserve fédérale passe en mode de lutte contre l'inflation, les choses deviennent difficiles pour les secteurs sensibles aux taux comme l'immobilier. La hausse des taux hypothécaires entraîne la perte de l'admissibilité au prêt de certains emprunteurs, qui doivent respecter les ratios stricts d'endettement des prêteurs. Elle a également pour effet d'exclure purement et simplement certains acheteurs du marché. En janvier, un emprunteur ayant contracté un prêt hypothécaire de 500 000 $ à un taux de 3,2 % aurait à payer 2 162 $ par mois en capital et intérêts pendant la durée du prêt de 30 ans. À un taux de 6,8 %, ce paiement mensuel serait de 3 260 $.

Le choc économique causé par des taux hypothécaires élevés est bien sûr à la base de la correction immobilière en cours. La correction du logement est le marché du logement américain - qui était basé sur des taux hypothécaires de 3 % - qui se rapproche de l'équilibre. À mesure que les acheteurs se retirent, la correction du marché du logement entraîne une hausse des stocks et une baisse du volume des ventes de logements. Une grande partie du pays risque également de voir les prix des logements chuter.

Nous commençons déjà à voir des baisses de prix dans des marchés immobiliers en pleine expansion comme Austin, Boise et Las Vegas. Cependant, la baisse des prix des logements n'a pas encore touché l'ensemble du pays. Selon Zillow, seuls 117 marchés immobiliers ont connu des baisses de prix entre mai et août. Sur plus de 500 autres marchés immobiliers, les prix sont restés stables ou ont augmenté.

Mais d'autres marchés pourraient bientôt passer dans le camp de la baisse des prix des logements. Tant que les taux hypothécaires resteront proches de 7 %, les analystes immobiliers affirment à Fortune que nous verrons une pression à la baisse sur les prix des logements à court terme.

"Plus les taux [hypothécaires] resteront élevés, plus nous pensons que le secteur du logement continuera de le ressentir et d'avoir ce mode de réinitialisation. Et le mécanisme de réinitialisation de l'accessibilité financière qui doit se produire en ce moment se situe au niveau des prix [des maisons]", déclare àFortune Rick Palacios Jr, responsable de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting.

La grande question est la suivante : Jusqu'à quel point la "pression sur l'accessibilité" - une hausse de 3 points de pourcentage des taux hypothécaires couplée à la flambée des prix des logements - peut-elle faire baisser les prix des logements ? Contrairement au krach immobilier de 2008, cette fois-ci, il n'y a pas de surabondance de l'offre de logements ni de crise des subprimes.

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