Les prix que les gens attendent demain influencent la demande et l'offre aujourd'hui.

Les économistes affirment que les facteurs économiques "fondamentaux", tels que les taux d'intérêt et le revenu des ménages, déterminent les prix des logements. Pour une raison inconnue, les économistes ne considèrent pas les attentes des gens concernant les prix futurs des logements comme un facteur fondamental déterminant les prix actuels des logements, mais ils devraient le faire.

Les économistes ont effectué une tonne de recherches sur cette idée générale. Malheureusement, ils l'appellent de différentes façons, ce qui est très déroutant. L'idée générale a été appelée : anticipations de prix, extrapolation des prix, anticipations biaisées, anticipations adaptatives, anticipations diagnostiques, exubérance irrationnelle, apprentissage à partir des prix, commerce dynamique, et d'autres noms.

Malgré toutes ces appellations, l'idée semble évidente : si vous vous attendez à ce que les prix des maisons soient plus élevés à l'avenir, vous êtes naturellement moins disposé à vendre maintenant, plus disposé à acheter maintenant et plus disposé à payer un prix supérieur au prix actuel du marché pour une maison. Cette attente entraîne une augmentation encore plus rapide des prix de l'immobilier, ce qui incite les gens à être encore plus convaincus que les prix vont continuer à augmenter, et donc les prix continuent à augmenter, et ainsi de suite dans une boucle de rétroaction. Dans une certaine mesure, des prix plus élevés entraînent des prix plus élevés.

Si vous vous attendez à ce que les prix des maisons baissent à l'avenir, vous êtes plus disposé à vendre, moins disposé à acheter maintenant et moins disposé à payer les prix actuels du marché pour une maison, ce qui crée une boucle de rétroaction négative où la baisse des prix entraîne une baisse des prix.

Les acheteurs et les vendeurs de maisons ne sont pas les seuls à être affectés. Lorsque les prix augmentent, les prêteurs ont également tendance à extrapoler l'augmentation des prix et leurs profits croissants dans le futur, et à leur tour, ils peuvent devenir plus disposés à prêter de l'argent, ce qui fait que plus d'argent court après les maisons, les prix des maisons augmentent, et ainsi de suite dans une autre boucle de rétroaction.

C'est le contraire de la pensée économique standard. Des prix plus élevés sont censés réduire la demande. Il est vrai que des prix plus élevés réduiront la demande à long terme, mais si les prix plus élevés font croire aux gens que les prix vont encore augmenter dans un avenir proche, les prix plus élevés peuvent entraîner une augmentation de la demande à court et moyen terme. L'inverse se produit lorsque les prix baissent.

C'est peut-être la raison pour laquelle les économistes ne qualifient pas les anticipations de prix de fondamentales : il est tout simplement trop difficile d'expliquer que, dans le cas des maisons, l'effet secondaire des variations de prix (leur impact sur les anticipations de prix futurs) peut parfois l'emporter temporairement sur leur effet théorique.

Le fait est que, que les prix augmentent, baissent ou fluctuent, de nombreuses personnes s'attendent à ce que la tendance actuelle des prix se poursuive à l'avenir et ces attentes peuvent constituer une part importante de la demande actuelle de maisons.

Les fondamentaux

Les taux hypothécaires sont l'un des facteurs de demande les plus fondamentaux du marché immobilier. Lorsque vous empruntez sur 30 ans avec une petite mise de fonds, les variations des taux d'intérêt hypothécaires ont un impact énorme sur vos paiements mensuels. À partir de la fin 2018, les taux hypothécaires ont baissé pendant deux ans, ce qui a fait baisser les paiements mensuels et augmenter les prix des maisons. Les changements dans les autres fondamentaux causés par la pandémie ont encore alimenté la demande de maisons.

Les taux d'intérêt ont cessé de baisser en janvier 2021. Les chèques de relance ont pris fin au début de l'année 2021. Le mouvement du travail à domicile n'est plus d'actualité non plus. Néanmoins, les prix des logements ont continué à monter en flèche jusqu'en mai 2022.

De nombreux investisseurs qui avaient gagné beaucoup d'argent grâce à l'appréciation du prix des maisons ont doublé leur mise, emprunté autant d'argent qu'ils le pouvaient et acheté d'autres maisons. De nombreux propriétaires potentiels ont voulu acheter avant que les prix n'augmentent encore plus, craignant d'être exclus à jamais de la propriété.

Les prix de l'immobilier ont continué à augmenter en 2021 et 2022, en grande partie parce que les gens s'attendaient à ce qu'ils continuent à augmenter, même si bon nombre des fondamentaux sous-jacents n'étaient plus optimistes.

Beaucoup de gens ne faisaient qu'extrapoler les hausses de prix passées. L'instinct grégaire a probablement joué un rôle important : "Tout le monde offre des dizaines de milliers de dollars de plus que le prix catalogue, vous devez faire de même".

L'avenir

Puis, en 2022, les taux hypothécaires sont montés en flèche. La musique s'est arrêtée et le bol de punch a été retiré. Les prix des maisons se sont stabilisés. Les attentes concernant les futures augmentations de prix ont commencé à se réduire. Aujourd'hui, la part de la demande correspondant aux attentes en matière de prix futurs est beaucoup plus faible qu'au printemps dernier et elle continuera de s'estomper tant que les prix n'augmenteront pas.

La conclusion est que la demande va continuer à baisser pendant de nombreux mois - indépendamment des taux hypothécaires - parce que les gens réduisent lentement leurs attentes concernant les futures augmentations des prix des logements. La demande de logements diminue en même temps que les attentes d'augmentation des prix des logements à l'avenir.

Une autre série de hausses des taux de la Fed réduirait immédiatement la demande, en plus de la demande qui s'estompe en raison de la baisse des attentes concernant les prix futurs.

Les prix médians des logements ont déjà commencé à baisser dans plusieurs villes, comme Phoenix et Boise. Si les prix baissent suffisamment longtemps et qu'un nombre suffisant de personnes commencent à s'attendre à ce que les prix continuent à baisser à l'avenir, cela changerait complètement la donne. Cela créerait une nouvelle boucle de rétroaction, mais cette fois une boucle de rétroaction négative : la baisse des prix entraînerait une baisse des prix.

Il semble extrêmement probable que de nombreux acheteurs de maisons passeront de l'attitude de l'année dernière, "Achetons au plus vite", à "Attendons de voir".

En outre, certains vendeurs potentiels de maisons deviendront peu à peu plus intéressés par la vente lorsque leur résidence secondaire ou leur bien locatif ne s'appréciera plus autant en un an que ce qu'ils gagnent dans leur emploi à plein temps.

La partie de la demande liée aux attentes de prix futurs s'estompera très probablement pendant un an ou deux, voire deux ou trois. Les choses se compliqueraient si, en plus, une récession venait à réduire la demande de logements.

John Wake est un analyste immobilier indépendant.

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