La Réserve fédérale nous a enfin fait connaître la finalité de son "reset" immobilier. Voici où nous nous dirigeons
En juin dernier, le président de la Fed, Jerome Powell, a déclaré aux journalistes que la flambée des taux hypothécaires entraînerait la fin du boom immobilier pandémique. Aux yeux de M. Powell, ce serait une bonne chose.
"Je dirais que si vous êtes un acheteur de maison, quelqu'un ou un jeune qui cherche à acheter une maison, vous avez besoin d'uneremise à zéro. Nous devons revenir à un endroit où l'offre et la demande sont de nouveau réunies, où l'inflation est de nouveau basse et où les taux hypothécaires sont de nouveau bas", a déclaré Powell aux journalistes à l'époque.
Dans les mois qui ont suivi, les économistes se sont ouvertement interrogés sur ce que Powell entendait par "remise à zéro" du marché immobilier. La Fed souhaite-t-elle simplement que les acheteurs se retirent suffisamment longtemps pour permettre aux stocks d'augmenter ? Ou la "réinitialisation" signifie-t-elle que la Fed souhaite également que les prix des logements - qui ont augmenté de 43 % en un peu plus de deux ans - baissent ?
Jeudi, la journaliste économique de CNN Nicole Goodkind a demandé à M. Powell de clarifier ce que signifie la "réinitialisation" du marché immobilier. Voici sa réponse interminable.
"Quand je parle de réinitialisation, je ne regarde pas un ensemble spécifique de données. Ce que je veux dire, c'est que nous avons connu une période de marché immobilier très dynamique dans tout le pays, où des maisons se vendaient au premier acheteur à un prix supérieur de 10 % au prix demandé avant même d'avoir vu la maison. Ce genre de choses. Il y avait donc un grand déséquilibre entre l'offre et la demande. Les prix des maisons augmentaient à un rythme insoutenable. La décélération des prix de l'immobilier à laquelle nous assistons devrait donc contribuer à rapprocher les prix des loyers et des autres fondamentaux du marché immobilier. C'est une bonne chose. À plus long terme, nous avons besoin d'un meilleur alignement de l'offre et de la demande pour que les prix des logements augmentent à un niveau et à un rythme raisonnables et que les gens puissent à nouveau se payer des maisons. Sur le marché du logement, nous devrons probablement subir une correction pour y parvenir. Le marché du logement présente également des problèmes à plus long terme. Comme vous le savez, il est difficile de trouver des terrains suffisamment proches des villes, de sorte que les constructeurs ont du mal à obtenir des zonages, des terrains, des travailleurs, des matériaux, etc. Mais du point de vue du cycle économique, cette difficile correction [du logement] devrait permettre de rééquilibrer le marché du logement", a déclaré M. Powell aux journalistes mercredi.
Bien que M. Powell n'ait pas donné de réponse directe, il nous a fourni des indices sur la manière dont la "réinitialisation" du marché du logement par la Fed va conduire le marché du logement américain.
1. Nous sommes dans une "correction [immobilière] difficile".
Peu de temps après que la Réserve fédérale a commencé à exercer une pression à la hausse sur les taux d'intérêt au printemps, le marché du logement est passé en mode refroidissement. Si le ralentissement a été léger au départ, il s'est intensifié depuis. D'une année sur l'autre, les ventes de maisons neuves et les ventes de maisons existantes sont maintenant en baisse de 29,6 % et de 19,9 %.
Ce ralentissement brutal du marché du logement n'est pas un marché normalisé, mais une correction du marché du logement. C'est du moins ce qu'affirme M. Powell.
"À plus long terme, ce dont nous avons besoin, c'est que l'offre et la demande soient mieux alignées pour que les prix des logements augmentent à un niveau et à un rythme raisonnables et que les gens puissent à nouveau se payer des maisons. Sur le marché du logement, nous devons probablement passer par une correction pour revenir à ce niveau", a déclaré M. Powell mercredi. "Cette difficile correction [du logement] devrait remettre le marché du logement dans un meilleur équilibre".
Cette correction du logement, bien sûr, a déjà commencé. En mai dernier, Mark Zandi, économiste en chef de Moody's Analytics, a déclaré à Fortune que la flambée des taux hypothécaires, associée à la flambée des prix de l'immobilier, entraînerait une correction du marché immobilier américain. Une correction du marché du logement est une période pendant laquelle le marché du logement, dont les taux hypothécaires ont atteint 3 %, se rapproche de l'équilibre. Selon M. Zandi, le retrait des acheteurs entraînerait une augmentation des stocks et une diminution des ventes de logements. Selon lui, une grande partie du pays risquerait également de voir les prix des logements chuter.
2. La "correction" du marché immobilier exerce une pression à la baisse sur les prix des logements.
Bien que M. Powell ne l'ait pas dit ouvertement, de nombreux analystes immobiliers pensent que la "réinitialisation" du marché immobilier par la Fed est un code pour la baisse des prix des logements. Un point de vue également partagé par Fortune.
Il est clair que le changement de vocabulaire de la Fed, qui est passé de "le logement a besoin d'une réinitialisation" en juin à "la réinitialisation du logement signifie en fait une correction" aujourd'hui, indique qu'elle accepte tout à fait que les prix des logements baissent, que les ventes de logements se refroidissent et que la construction recule de manière significative afin d'accomplir sa mission", déclare àFortune Rick Palacios Jr, responsable de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting.
Nous avons déjà vu les marchés immobiliers de l'Ouest glisser vers une correction des prix des logements. Selon Zillow, 117 marchés immobiliers régionaux ont connu une baisse de la valeur des maisons entre mai 2022 et août 2022. Cela inclut des pôles technologiques à coût élevé comme San Jose (baisse de 10,6 %) et San Francisco (baisse de 7,8 %). Il s'agit également de marchés bouillonnants comme Austin (-7,4 %), Boise (-5,3 %), Denver (-4,3 %), Las Vegas (-2,3 %) et Phoenix (-4,4 %).
La raison pour laquelle nous sommes vulnérables à la baisse des prix des logements est assez simple. La pandémie de bulles immobilières a vu les prix des logements s'envoler dans tout le pays bien au-delà de ce que les revenus auraient pu historiquement supporter. Sur certains marchés, comme Phoenix et Las Vegas, on retrouve les niveaux atteints pendant la bulle immobilière des années 2000. Mercredi, M. Powell a déclaré aux journalistes que la correction du marché immobilier pourrait contribuer à équilibrer ces fondamentaux.
"Plus les taux [hypothécaires] restent élevés, plus nous pensons que le logement va continuer à le ressentir et à avoir ce mode de réinitialisation. Et le mécanisme de réinitialisation de l'accessibilité financière qui doit se produire à l'heure actuelle concerne les prix [des logements]. Il y a donc de nombreux marchés à travers le pays où nous prévoyons une chute à deux chiffres des prix des logements", explique Palacios à Fortune.
3. La "correction" immobilière a cassé la fièvre. Cela devrait ramener l'équilibre.
Cet été, des chercheurs de la Réserve fédérale ont publié un document indiquant que le boom immobilier pandémique était dû à une hausse de la demande et non à des contraintes d'offre.
"Même si l'offre de nouvelles inscriptions à la vente a fortement diminué au début de la pandémie, nous montrons que la réduction de l'offre a été un facteur mineur par rapport à l'augmentation de la demande pour expliquer le resserrement des marchés du logement au cours de la première année de la pandémie", ont écrit les chercheurs de la Fed. "Nos estimations impliquent que les nouvelles constructions auraient dû augmenter d'environ 300 % pour absorber la poussée de la demande pendant la pandémie."
La correction immobilière en cours a mis un terme à ce boom de la demande. Une fois que les taux hypothécaires ont dépassé les 5 %, les acheteurs qui travaillent à domicile ont commencé à reconsidérer leur décision de s'installer sur des marchés comme Austin et Boise. D'autres groupes d'acheteurs qui ont contribué au boom immobilier pandémique, comme les acheteurs de maisons neuves et de résidences secondaires, ont également fait marche arrière.
La lutte contre l'inflation menée par la Fed ne contribuera pas à combler le déficit de logements du pays. Cependant, en mettant de côté la poussée de la demande du Pandemic Housing Boom, la Fed pourrait contribuer à rétablir un certain "équilibre" sur le marché.
4. La correction du marché du logement s'étendra bientôt à l'ensemble de l'économie.
La remise à zéro du marché du logement par la Fed ne concerne pas seulement le logement. Il s'agit de maîtriser l'inflation.
"Le logement est un mécanisme de transmission primaire pour la Réserve fédérale et son resserrement monétaire est en partie destiné à refroidir le marché du logement dans le cadre des efforts de la Fed pour lutter contre l'inflation", Odeta Kushi, économiste en chef adjoint chez First American, une société de services financiers immobiliers.
Dans le monde entier, les banques centrales exercent une pression à la hausse sur les taux d'intérêt à long terme - y compris les taux hypothécaires - en signalant que les taux à court terme resteront plus longtemps élevés. Lorsque les taux hypothécaires augmentent, les ventes de logements et la construction de logements diminuent. Cela entraîne une baisse de la demande de services tels que les prêts immobiliers et les équipes de déménagement. Cela entraîne également une baisse de la demande de produits de base (comme le bois) et de biens durables (comme les réfrigérateurs). Ces contractions économiques se propagent ensuite au reste de l'économie et, en théorie, contribuent à affaiblir le marché du travail et à freiner l'inflation.
Le marché du logement s'est déjà clairement affaibli. Cependant, nous n'en sommes qu'aux premières étapes de la propagation de cette faiblesse au reste de l'économie.
5. Le mandat de la Fed n'est pas le logement.
Le Congrès a confié à la Fed un double mandat : Maintenir un "emploi maximum" et des "prix stables". Mais tant que l'inflation restera au-dessus de l'objectif de 2 % de la Fed, M. Powell affirme que ce dernier point sera la principale priorité de la banque centrale. Même s'il faut pousser l'économie dans une récession pour y parvenir.
Dans l'idéal, M. Powell souhaiterait que la "réinitialisation" de la Fed en matière de logement nous ramène à un marché immobilier équilibré. Cependant, en fin de compte, le mandat de la Fed n'est pas de s'assurer que les logements sont abordables. Si l'inflation s'avère difficile à maîtriser, on pourrait envisager un scénario dans lequel la Fed exercerait une pression si forte sur le marché du logement que les nouvelles constructions s'effondreraient. Si cela se produit, nous entrerions probablement dans le type de récession qui élimine l'inflation. Cependant, cela pourrait exacerber le déficit de l'offre de logements du pays. Ce ne serait guère le type d'équilibre que recherchent les acheteurs potentiels.
"Depuis le mois d'avril, nous avons fait savoir à nos clients que les intentions de la Fed étaient de mettre la demande de logements sous le bus, un peu comme un agneau sacrifié pour aider à maîtriser l'inflation", explique Palacios à Fortune.
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