Ce printemps, la Fed a dépoussiéré le vieux manuel de lutte contre l'inflation. Le principe est le suivant : La banque centrale exerce une pression à la hausse sur les taux d'intérêt à long terme - y compris les taux hypothécaires - en signalant que les taux à court terme vont bientôt augmenter. Cette flambée des taux hypothécaires fait baisser les ventes de logements et la construction de logements. Cela entraîne une baisse de la demande de produits de base (comme le bois et le béton) et de biens durables (comme les plans de travail et les réfrigérateurs). Ces contractions économiques se propagent ensuite au reste de l'économie et, en théorie, contribuent à freiner l'inflation.

Bien entendu, la phase de correction du logement a déjà commencé.

Dans tout le pays, les acheteurs mettent leur recherche de logement sur pause. D'une année sur l'autre, les ventes de logements neufs et les ventes de logements existants sont maintenant en baisse de 29,6 % et 20,2 %. Les mises en chantier de logements unifamiliaux et les demandes d'achat de prêts hypothécaires sont en baisse de 18,5 % et 23 %, respectivement. En d'autres termes, l'activité du secteur du logement se contracte rapidement.

Quel que soit le nom que l'on donne à cette situation - correction du marché immobilier, récession du marché immobilier ou ralentissement du marché immobilier - elle est loin d'être terminée. Il suffit de regarder les taux hypothécaires. Au début de l'année, le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans était de 3,1 %. C'est loin d'être le cas. Jeudi, il a grimpé à 6,23 % - le deuxième taux hypothécaire le plus élevé de 2022.

Si un emprunteur contractait une hypothèque de 500 000 $ à un taux de 3,2 %, il aurait un paiement mensuel de 2 162 $. À un taux de 6,23 %, cette mensualité serait de 3 072 $ pour un prêt de 30 ans. Ces taux hypothécaires élevés, conjugués à la flambée des prix des maisons qui ont bondi de 43 % pendant la pandémie, rendent tout simplement les nouvelles mensualités inabordables pour de nombreux acheteurs potentiels. D'autres ménages (voir le tableau ci-dessous) n'ont plus du tout droit à un prêt hypothécaire.

Tant que les taux hypothécaires et les prix des logements resteront aussi élevés, les initiés du secteur estiment que le marché du logement continuera à s'effondrer.

En début de semaine, Goldman Sachs a publié des prévisions révisées. La banque d'investissement prévoit désormais que le PIB du secteur du logement chutera de 8,9 % en 2022, puis de 9,2 % en 2023. Il s'agirait de la première récession du secteur du logement depuis la grande crise financière. Le coupable ? La crise de l'accessibilité financière (voir le graphique ci-dessous) causée par la flambée des taux hypothécaires.

La mauvaise nouvelle pour les acheteurs ? Il pourrait s'écouler un certain temps avant que les taux ne s'améliorent.

"Je m'attends toujours à ce que les taux fixes atteignent une moyenne de 5,5 % pour le reste de l'année", déclare à Fortune Mark Zandi, économiste en chef de Moody's Analytics.

Selon M. Zandi, dès que le marché du travail américain commencera à s'affaiblir, les marchés financiers devraient commencer à assouplir les taux hypothécaires. En théorie, un marché du travail affaibli, associé à une baisse de l'inflation, devrait amener la Fed à relâcher sa lutte contre l'inflation. Toutefois, si la surchauffe du marché du travail persiste, les taux pourraient encore augmenter.

"Bien sûr, si le marché de l'emploi reste résilient, la Fed devra resserrer ses taux de manière encore plus agressive que ce que les marchés anticipent, et les taux hypothécaires [augmenteraient] et les dommages finaux au marché du logement [seraient] plus importants", a déclaré M. Zandi.

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