Pressurisé. C'est peut-être le meilleur mot pour décrire le marché immobilier américain actuel. L'appréciation record des prix des maisons - jusqu'à 43 % pendant la pandémie - conjuguée à des taux hypothécaires de 6 % met sur la touche des millions d'acheteurs potentiels. Cette combinaison place les ratios dette/revenu des nouveaux acheteurs à égalité avec les niveaux atteints au sommet de la bulle immobilière.

Cette crise de l'accessibilité financière a déjà fait basculer le marché immobilier américain dans une crise du logement. Les ventes de maisons sont en chute libre. Les constructeurs de maisons annulent leurs projets. Et les sociétés immobilières procèdent à des licenciements.

S'il est clair que ce ralentissement actuel du marché du logement - stimulé par la lutte contre l'inflation menée par la Fed - entraînera une forte baisse de l'activité immobilière, l'impact sur les prix des logements est moins évident.

Pour mieux comprendre ce qui se passe avec les prix des maisons, Fortune a examiné les valeurs mensuelles des maisons telles que mesurées par l'indice Zillow Home Value (ZHVI). Au total, nous avons examiné les données de 896 marchés immobiliers régionaux américains.

Jetons un coup d'œil aux données de Zillow.

En mai dernier, Mark Zandi, économiste en chef de Moody's Analytics, a fait une déclaration audacieuse : Le marché immobilier allait bientôt entrer dans une phase de correction des prix des logements. Jusqu'à présent, il semble avoir raison. Parmi les 896 grands marchés immobiliers régionaux suivis par Zillow, 117 marchés ont vu la valeur des maisons baisser entre mai 2022 et août 2022.

Les marchés immobiliers les plus durement touchés par la correction des prix des logements se répartissent en deux groupes.

Le premier groupe comprend des marchés bouillonnants comme Austin (baisse de 7,4 %), Boise (baisse de 5,3 %), Denver (baisse de 4,3 %), Las Vegas (baisse de 2,3 %) et Phoenix (baisse de 4,4 %). Ces marchés ont vu des acheteurs aux poches profondes, venus de villes comme San Jose et Seattle, faire grimper les prix bien au-delà de ce que les revenus locaux auraient pu historiquement supporter. Ces booms se sont éteints lorsque la flambée des taux hypothécaires a mis sur la touche même les acheteurs aisés de l'extérieur de la ville. C'est pourquoi des marchés comme Boise et Austin sont aujourd'hui au bord du gouffre.

Mais les plus fortes baisses de prix ne se produisent pas sur les marchés en ébullition. En effet, les plus fortes baisses de la valeur des logements se situent dans les pôles technologiques à coût élevé comme San Francisco (-7,8 %) et San Jose (-10,6 %). Ces marchés ont été frappés par un double coup dur. Non seulement leurs marchés immobiliers haut de gamme sont plus sensibles aux taux, mais leurs secteurs technologiques le sont aussi.

Il n'y a aucun doute là-dessus : La flambée des taux hypothécaires exerce une pression à la baisse sur les prix des logements. Cependant, la correction actuelle des prix des logements n'a pas réussi jusqu'à présent à entamer les gains de la bulle immobilière pandémique.

En fait, seules Boise et Fairbanks ont enregistré une baisse de la valeur des maisons d'une année sur l'autre entre août 2021 et août 2022.

Si l'on fait un zoom encore plus grand, les baisses de prix en 2022 sur des marchés comme celui de Boise semblent encore plus faibles, du moins par rapport aux gains que nous avons observés pendant la flambée du logement pandémique. Si l'on tient compte de la baisse de prix de 5,3 % enregistrée à Boise cet été, la valeur des maisons sur ce marché a encore augmenté de 48,6 % depuis mars 2020.

Mais nous pourrions encore voir d'autres gains du Pandemic Housing Boom effacés.

Des sociétés de recherche telles que Moody's Analytics, Zonda, John Burns Real Estate Consulting, TD Bank et Zelman & Associates s'attendent à ce que la correction des prix des logements continue à se propager dans tout le pays. Les marchés en ébullition de la Sunbelt, en particulier, restent les plus à risque.

"Plus les taux [hypothécaires] resteront élevés, plus nous pensons que le logement continuera de le ressentir et d'avoir ce mode de réinitialisation. Et le mécanisme de réinitialisation de l'accessibilité financière qui doit se produire actuellement se situe au niveau des prix [des maisons]. Ainsi, sur de nombreux marchés à travers le pays, nous prévoyons une chute à deux chiffres des prix des logements", explique àFortune Rick Palacios Jr, responsable de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting.

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