Chaque fois que la Réserve fédérale passe en mode de lutte contre l'inflation, le marché immobilier américain est vulnérable. Mais lorsque ces hausses de taux d'intérêt interviennent après que les prix des logements américains ont grimpé de 43 % en un peu plus de deux ans, les conséquences seront encore plus prononcées.

C'est, bien sûr, ce que nous observons actuellement. Malgré une démographie favorable et des niveaux d'inventaire serrés, la pression exercée sur l'accessibilité financière - la flambée des taux hypothécaires associée à la flambée des prix des maisons - commence à faire baisser les prix des maisons. En fait, cette semaine, nous avons appris que les prix des maisons aux États-Unis, tels que mesurés par l'indice national des prix des maisons Case-Shiller, ont enregistré leur première baisse d'un mois sur l'autre depuis 2012.

Dans l'ensemble du pays, le marché immobilier américain - qui s'est établi à des taux hypothécaires de 3 % pendant le boom immobilier pandémique - s'efforce de trouver un équilibre face à des taux hypothécaires de 6 %. Mais nous n'en sommes encore qu'au début. Et la correction actuelle des prix des logements n'a pas encore touché tous les marchés : Entre mai et août, la valeur des maisons à San Jose a chuté de 10,6 %, tandis que la valeur des maisons a augmenté de 2 % à Orlando.

Pour mieux comprendre la direction que prendra le ralentissement du marché immobilier américain - et si la correction des prix des logements touchera bientôt d'autres marchés - Fortune a contacté Ali Wolf, économiste en chef de Zonda. Lorsqu'elle ne voyage pas à travers le pays pour parler aux constructeurs de maisons, elle conseille la Maison Blanche sur les questions de logement.

Vous trouverez ci-dessous les questions et réponses que Fortune a posées à Ali Wolf.

Fortune : Au fur et à mesure que les données arrivent, il est clair que les prix des logements sont en baisse sur de nombreux marchés à travers le pays. Dans certains endroits, la chute est assez brutale. Pensez-vous que la baisse des prix des logements va se poursuivre en 2023 ?

Wolf : Nous n'avons pas vu les prix des logements chuter partout dans le pays, mais il y a certains marchés où les prix des logements ont commencé à baisser et nous nous attendons à ce que cela se produise dans un plus grand nombre de métros dans le pays au cours des prochains mois. On peut s'attendre à des corrections des prix des logements en 2023, tant que les taux d'intérêt restent élevés et que la demande des consommateurs reste faible.

Quels types de marchés sont les plus vulnérables ?

Les marchés les plus vulnérables sont les suivants 1) Ceux où les prix des logements ont fortement augmenté en raison des travaux hybrides, comme Boise, Las Vegas et Denver. 2) Les marchés qui ne disposent pas d'une base d'emploi locale pour soutenir la hausse des prix des logements (autrement dit, les marchés où les prix des logements et les revenus sont en décalage), comme Nashville et certaines parties de la Floride. 3) Les marchés où le stock de logements a augmenté rapidement, comme Phoenix et Austin.

Pourquoi des marchés comme Austin, Boise et Phoenix évoluent-ils si rapidement ?

Les booms immobiliers observés sur des marchés comme Austin, Boise et Phoenix ont été parmi les plus précoces et les plus marqués du pays. Les taux d'intérêt hypothécaires plus bas que jamais, combinés aux changements de style de vie provoqués par la pandémie, notamment le travail à domicile et la multiplication des déménagements, ont entraîné une hausse spectaculaire de la demande de logements, et l'offre n'a pas pu suivre.

Les personnes qui ont déménagé depuis des endroits comme la Californie et l'État de Washington ont pu tirer parti de la valeur nette d'une maison vendue sur le marché le plus cher et utiliser ces fonds pour acheter une nouvelle maison sur ces marchés relativement plus abordables. Les acheteurs qui ont déménagé ont trouvé ces marchés très abordables par rapport à ceux d'où ils venaient, au détriment des acheteurs locaux.

Sur ces marchés, on pensait que le déséquilibre entre l'offre et la demande était si grave et si ancien que les marchés ne pourraient jamais être surchauffés. Les acheteurs, pressés de trouver un logement, étaient prêts à payer presque n'importe quel prix pour obtenir un logement. Les investisseurs et les flippers considéraient que ces marchés étaient mûrs pour les opportunités. Cette mentalité a contribué à l'envolée massive des prix des logements.

Cependant, lorsque les taux d'intérêt ont augmenté au début de l'année 2022, la réalité a commencé à se faire sentir. L'appréciation des prix des logements s'est ralentie et tous les logements inscrits ne se vendaient pas à un prix supérieur à celui de la liste dans la journée suivant leur mise en ligne. La demande de logements a ralenti au moment même où certains des nouveaux logements en construction ont commencé à être mis en ligne et l'inventaire des logements existants a rapidement augmenté, les vendeurs essayant de repérer ce qu'ils pensaient être le sommet du marché.

Comment pensez-vous que des taux hypothécaires proches de 7 % auront un impact sur le marché du logement ? Nous étions déjà en train de corriger avec des taux hypothécaires de 5 %. Devons-nous nous attendre à ce que les choses s'intensifient avec des taux de 6,5 % à 7 % ?

L'accessibilité au logement dépend de nombreux facteurs, mais les deux éléments clés sont le prix des maisons et les taux hypothécaires. Nous venons de vivre une période unique dans l'histoire américaine où la hausse des prix des logements a été compensée par des taux d'intérêt plus bas que jamais. Le financement bon marché a permis de maintenir le paiement mensuel de l'hypothèque à un niveau raisonnable.

Les taux d'intérêt ont cependant augmenté de façon spectaculaire depuis le début de l'année, ce qui a mis à mal l'accessibilité au logement. Les acheteurs commençaient déjà à être évincés du marché lorsque les taux d'intérêt sont passés de 3 à 4 %, et chaque augmentation de 100 points de base a continué à priver des millions d'Américains de l'accès à la propriété.

Si les taux hypothécaires restent élevés pendant une période prolongée, nous prévoyons que la demande de logements restera faible, que la construction de nouveaux logements sera limitée et que les prix des logements devront s'ajuster à la baisse dans tout le pays.

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