Le marché du logement américain connaît l'une des mutations les plus rapides et les plus spectaculaires de son histoire.

La raison en est assez simple : La flambée des taux hypothécaires met sur la touche les acheteurs de tout le pays.

Et c'est loin d'être fini. La semaine dernière, le président de la Fed, Jerome Powell, est même allé jusqu'à parler de "correction difficile".

Si la vitesse et l'ampleur du ralentissement font craindre à certains Américains une répétition de la crise immobilière de 2008 et de la crise financière mondiale qui a suivi, d'autres ne sont pas aussi inquiets. John Paulson, le financier spéculateur qui a empoché 4 milliards de dollars en pariant contre le marché immobilier américain en 2008, fait partie de ceux qui pensent que l'histoire ne se répète pas.

"Nous ne risquons pas aujourd'hui un effondrement du système financier comme nous l'avons déjà fait", a déclaré Paulson à Bloomberg dimanche. "Oui, c'est vrai, le logement peut être un peu mousseux. Donc les prix du logement peuvent baisser ou atteindre un plateau, mais pas dans la mesure où cela s'est produit [en 2008]."

L'histoire de deux oracles de Wall Street

Paulson, qui a créé son fonds spéculatif (transformé depuis en family office), Paulson & Co, en 1994 et se targue d'une valeur nette de 3 milliards de dollars, estime que le marché du logement repose sur des bases plus solides qu'au début de la grande crise financière.

"La qualité sous-jacente des prêts hypothécaires est aujourd'hui bien supérieure. Vous n'avez même pas de prêts hypothécaires à risque sur le marché", a-t-il déclaré. "À cette époque [2008], il n'y avait pas d'acompte, pas de vérification de crédit, un effet de levier très élevé. Et c'est tout le contraire de ce qui se passe aujourd'hui. Vous n'avez donc pas le degré de mauvaise qualité de crédit dans les prêts hypothécaires que vous aviez à l'époque."

Après l'éclatement de la bulle immobilière de 2008 et la crise financière mondiale qui a suivi, les sénateurs ont adopté la loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs afin d'assurer la stabilité du système financier américain et d'améliorer la qualité des prêts hypothécaires américains.

Cette loi a créé le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB), qui est chargé de prévenir les prêts hypothécaires abusifs. Dans les années qui ont suivi la création du CFPB, la cote de crédit moyenne des acheteurs de logements s'est considérablement améliorée. Avant la crise immobilière de 2008, la cote de crédit moyenne des acheteurs américains était de 707. Au premier trimestre de cette année, elle était de 776, selon les données de Bankrate.

Les analystes de Bank of America Research, dirigés par Thomas Thornton, ont également constaté que la proportion d'acheteurs ayant un score FICO "superprime" de 720 ou plus a atteint 75 % cet été. Au cours des années qui ont précédé l'effondrement du marché immobilier en 2008, seuls 25 % des acheteurs pouvaient se targuer d'un crédit aussi solide.

La loi Dodd-Frank a également créé le Conseil de surveillance de la stabilité financière, qui surveille la santé des principales entreprises financières américaines et fixe les réserves obligatoires des banques, ainsi que le Bureau des notations de crédit de la Securities and Exchange Commission (SEC), qui vérifie les notations de crédit des grandes entreprises après que des critiques eurent affirmé que des agences privées avaient attribué des notations trompeuses pendant la crise financière. Ces deux organismes de réglementation ont contribué à améliorer la résilience du système financier et des banques des États-Unis en période de tensions économiques.

M. Paulson a noté dimanche que les banques étaient fortement endettées pendant la crise financière et qu'elles ont pris des risques qui seraient considérés comme inacceptables sur les marchés d'aujourd'hui, après que la loi Dodd-Frank a établi la règle Volcker, qui empêche les banques de faire certains types spécifiques d'investissements risqués.

"Le problème, à cette période, était que les banques étaient très spéculatives sur ce dans quoi elles investissaient. Elles avaient beaucoup de subprimes à risque, de prêts à haut rendement et à effet de levier. Et lorsque le marché a commencé à chuter, les fonds propres ont rapidement été mis sous pression", a-t-il déclaré, notant que la banque moyenne dispose aujourd'hui de trois à quatre fois plus de fonds propres que lors de la grande crise financière de 2008, ce qui la rend moins vulnérable aux défaillances.

Alors que M. Paulson ne s'inquiète pas d'une répétition de l'année 2008, le fondateur de fonds spéculatifs Michael Burry, qui s'est également rendu célèbre en prédisant et en profitant de la grande crise financière, telle qu'elle est décrite dans le livre et le film "The Big Short", avertit depuis des années que, selon lui, l'économie mondiale se trouve dans la "plus grande bulle spéculative de tous les temps".

M. Burry affirme que les banques centrales ont créé une bulle dans tous les domaines, des actions à l'immobilier, grâce à des politiques monétaires souples après la grande crise financière, et que les dépenses de l'ère pandémique destinées à relancer l'économie n'ont fait qu'aggraver la situation.

Aujourd'hui, alors que les responsables des banques centrales du monde entier changent de position pour lutter contre l'inflation et continuent de relever les taux d'intérêt à l'unisson, le responsable du fonds spéculatif estime que les prix des actifs vont chuter de manière spectaculaire.

"Il y a un risque croissant dans de nombreux secteurs. Le récit sans entrave se nourrit de lui-même jusqu'à ce que l'absurdité explose, révélant la folie à tous et déclenchant facilement une révolution", a déclaré M. Burry dans un tweet cryptique, supprimé depuis le 21 septembre.