Moody's Analytics : Ces 231 marchés du logement sont prêts à connaître une baisse des prix des logements en 2023.
Le boom immobilier pandémique a finalement rencontré son adversaire ce printemps : La flambée des taux hypothécaires.
Lorsque la Réserve fédérale est passée en mode de lutte contre l'inflation, les marchés financiers ont rapidement exercé une pression à la hausse sur les taux hypothécaires.
Ces taux hypothécaires élevés - qui ont atteint 6,28 % en juin - combinés à la flambée des prix des logements, ont jeté un froid sur le boom immobilier. Les acheteurs de maisons en ont eu tout simplement assez.
Nous avons déjà assisté à une baisse substantielle des ventes de maisons, marquant la contraction la plus rapide du marché immobilier américain depuis 2006. Ce repli des acheteurs marque également la fin du cycle du logement qui a débuté en 2012. Bien que les initiés du secteur ne pensent pas qu'il s'agisse d'un retour à l'année 2008, de nombreux économistes du secteur du logement préviennent qu'un affaiblissement continu pourrait entraîner des corrections des prix des logements sur certains marchés régionaux.
Pour savoir quels marchés du logement sont prêts à subir des baisses de prix,Fortune a contacté Moody's Analytics pour avoir accès à sa dernière analyse exclusive du logement. Les économistes de la société d'intelligence financière ont calculé comment les prix des logements sont susceptibles d'évoluer dans 414 marchés immobiliers régionaux entre le quatrième trimestre de 2022 et le quatrième trimestre de 2023. Ils ont également prévu l'évolution des prix des logements entre le quatrième trimestre de 2023 et le quatrième trimestre de 2024.
Commençons par l'année 2023.
À l'échelle nationale, Moody's Analytics prévoit que les prix des logements aux États-Unis augmenteront de 0 % l'année prochaine. Il s'agit d'une décélération spectaculaire par rapport à la hausse de 19,7 % des prix des logements observée au cours des 12 derniers mois. Il s'agirait également du plus faible taux de croissance des prix des logements depuis 2012.
Mais au niveau régional, Moody's Analytics pense que cela variera beaucoup.
Parmi les 414 plus grands marchés immobiliers du pays, le modèle de prévision de Moody's Analytics prévoit que 183 marchés connaîtront une augmentation des prix des logements d'une année sur l'autre en 2023. Les plus fortes hausses prévues en 2023 concernent Albany, en Géorgie (4,12 %), New Bern, en Caroline du Nord (4,12 %), Augusta, en Géorgie (3,84 %), Hartford, en Connecticut (3,73 %) et Casper, dans le Wyoming (3,29 %).
Selon Moody's Analytics, 231 autres marchés sont susceptibles de voir les prix des logements baisser en 2023. Les plus fortes baisses prévues en 2023 concernent les marchés suivants : The Villages, Fla. (-6,96 %) ; Punta Gorda, Fla. (-6 %) ; Reno, Nev. (-5,57 %) ; Honolulu (-5,56 %) ; et Spokane, Wash. (5,52 %).
Si les prévisions de Moody's Analytics sont loin d'être un krach immobilier, elles ne sont pas non plus très réjouissantes. Cet été, des marchés comme Austin et Las Vegas connaissent un face-à-face entre acheteurs et vendeurs. Cela pourrait bientôt changer. Si les prévisions de Moody's Analytics sont exactes, les vendeurs sur des marchés comme Austin et Las Vegas commenceront à céder en 2023.
Voyons maintenant ce qu'il en est en 2024.
Parmi les 414 plus grands marchés immobiliers du pays, Moody's Analytics prévoit que 236 marchés connaîtront une augmentation des prix des logements d'une année sur l'autre en 2024. Les plus fortes hausses prévues en 2024 concernent Albany, en Géorgie (5,5 %), Casper, dans le Wyoming (4,52 %), Columbus, en Géorgie (4,09 %), Rocky Mount, en Caroline du Nord (3,97 %) et San José (3,83 %).
Pendant ce temps, Moody's Analytics prévoit que 178 marchés régionaux du logement sont susceptibles de connaître une baisse des prix des maisons en 2023. Les baisses de prix les plus importantes prévues pour 2024 concernent The Villages, en Floride (-6,33 %) ; Punta Gorda (-5,71 %) ; Cape Coral, en Floride (-4,58 %) ; Lake Havasu, en Arizona (-4,26 %) ; et Spokane, dans l'État de Washington (-4,11 %).
Bon nombre de ces marchés immobiliers à risque connaissent déjà les ralentissements les plus rapides de 2022. Il suffit de regarder Austin, où le nombre de logements actifs à vendre en juillet est 350 % plus élevé qu'en janvier.
Pourquoi des marchés comme Austin, Phoenix et Las Vegas sont-ils plus susceptibles de connaître une baisse des prix des logements ? C'est une question de fondamentaux. La pandémie du boom immobilier a vu les marchés immobiliers régionaux comme Austin se détacher considérablement des fondamentaux économiques sous-jacents. Une fois que les taux hypothécaires historiquement bas ont disparu au printemps, les acheteurs potentiels ont commencé à ressentir tout le poids de l'appréciation record des prix des logements.
Le simple fait d'être surévalué par rapport aux fondamentaux économiques sous-jacents ne garantit pas une correction des prix de l'immobilier, mais les marchés immobiliers fortement "surévalués" sont généralement ceux qui enregistrent les plus fortes baisses des prix de l'immobilier une fois le cycle immobilier "terminé".
Il y a une autre mauvaise nouvelle pour des marchés comme Austin et Las Vegas : Ces prévisions supposent que les États-Unis n'entrent pas en récession. Si une récession survient, Moody's Analytics prévoit que les marchés immobiliers fortement "surévalués" verront probablement les prix des logements baisser de 15 à 20 % au cours des deux prochaines années.
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