Fitch Ratings : Les prix des maisons aux États-Unis pourraient bientôt chuter de 10 à 15 %

Le boom du logement pandémique a cédé la place à l'effondrement du logement pandémique.

Dans tout le pays, la flambée des taux hypothécaires se traduit par une diminution du nombre d'acheteurs de maisons. D'une année sur l'autre, les ventes de logements existants et les demandes d'achat de prêts hypothécaires sont en baisse de 15 % et 18 %, respectivement. Les mises en chantier de logements individuels en juillet étaient inférieures de 19 % aux niveaux atteints il y a un an.

La Réserve fédérale a clairement indiqué que ce marasme immobilier était voulu. Afin de maîtriser l'inflation galopante, la banque centrale a dû mettre un terme à l'essor du marché immobilier.

Cela dit, les initiés du secteur ne savent pas exactement ce que le ralentissement signifiera pour les prix des logements. Certaines entreprises pensent que les prix des logements vont continuer à augmenter, mais à un rythme plus lent. D'autres prédisent que les prix des logements vont bientôt chuter.

Mardi, Fitch Ratings a finalement donné ses perspectives. L'agence de notation de crédit Big Three est clairement du côté des baisses.

"La probabilité d'un ralentissement sévère du logement américain a augmenté ; cependant, notre scénario de notation prévoit un recul plus modéré qui inclut une baisse à un chiffre de l'activité du logement en 2023, et une pression supplémentaire en 2024", ont écrit les chercheurs de Fitch Ratings mardi.

"Bien que nous ayons récemment confirmé les notes et les perspectives stables de notre portefeuille de constructeurs de maisons aux États-Unis, les notes pourraient subir des pressions dans le cadre d'un scénario de ralentissement plus prononcé qui inclurait probablement une chute de l'activité du logement d'environ 30 %, ou plus, sur une période de plusieurs années et des baisses de 10 à 15 % des prix des maisons."

Le fait que Fitch Ratings envisage même la possibilité d' une baisse de 10 à 15 % des prix des logements est alarmant. Si les prix des logements baissent effectivement de 10 à 15 % au niveau national, cela se traduirait probablement par des baisses de 20 à 30 % sur certains marchés immobiliers régionaux.

Bien que les baisses des prix des logements à l'échelle nationale soient rares, elles se produisent à l'occasion. Cela s'est produit au début des années 1980, puis à nouveau au début des années 1990, et plus particulièrement dans les années qui ont suivi la crise immobilière de 2008. Toutefois, les baisses de 10 à 15 %, comme le suggère Fitch Ratings, sont très rares.

Seules la Grande Dépression et la Grande Récession ont connu des baisses de prix de cette ampleur. Si les prix des logements baissaient réellement de 15 %, nous verrions probablement la bulle immobilière pandémique se substituer à la bulle immobilière pandémique.

Tout le monde n'est pas d'accord avec Fitch Ratings. Pour l'année à venir, la Mortgage Bankers Association, Fannie Mae, Freddie Mac, CoreLogic et Zillow prévoient tous une hausse à un chiffre des prix des logements.

Mais Fitch Ratings n'est pas le seul à avoir des doutes sur le logement. Des baisses modestes des prix des logements sont actuellement prévues par John Burns Real Estate Consulting, Capital Economics, Zelman & Associates et Zonda. Par ailleurs, l'économiste Robert Shiller, qui a prédit le krach immobilier de 2008, est d'accord avec Fitch Ratings pour dire qu'une baisse de plus de 10 % des prix des logements pourrait se produire.

"On pense que l'offre de logements est structurellement insuffisante, mais nous courons le risque de trouver plus de maisons sur le marché que d'acheteurs à court terme en raison de facteurs cycliques. Je pense qu'il y a une pleine conscience du fait que, sur certains marchés, une augmentation de l'inventaire peut frapper à un mauvais moment - un moment où la demande a notablement reculé", déclare àFortune Ali Wolf, économiste en chef chez Zonda.

"Nous ne pensons pas que les prix des logements ne font qu'augmenter... Nos prévisions tablent sur une baisse modeste des prix des logements."

Si une correction des prix des logements se produit réellement, il est probable que les marchés en ébullition comme Boise, Phoenix et Las Vegas seront les plus durement touchés.

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