Moody's Analytics dévoile ses prévisions revues à la baisse concernant les prix des logements aux États-Unis.
En mai dernier, l'économiste en chef de Moody's Analytics, Mark Zandi, est venu àFortune avec une déclaration audacieuse : le marché immobilier américain entrait dans une "correction immobilière", qui allait s'effondrer tout au long de l'été. Selon Zandi, les prix des logements sur les marchés en ébullition comme Phoenix et Boise commenceraient à baisser.
À l'époque, la prédiction de Zandi a été rejetée par de nombreux acteurs du secteur immobilier. Les partisans du logement pensaient que l'offre restreinte et les données démographiques favorables des millénaires qui achètent pour la première fois un logement continueraient à propulser le boom immobilier pandémique vers l'avant malgré la flambée des taux hypothécaires. Ils avaient tort, et Zandi avait raison : Cet été, l'activité immobilière s'est fortement contractée dans tous les secteurs, tandis que les marchés en ébullition, comme Boise et Las Vegas, ont déjà commencé à voir leurs prix baisser.
Cette semaine, Zandi a fait savoir àFortune que Moody's Analytics revoyait à la baisse ses prévisions initiales. Au cours de l'année à venir, M. Zandi prévoit désormais que les prix de l'immobilier aux États-Unis évolueront entre 0 % et -5 %. Avant le mois de juin, Moody's Analytics prévoyait que les prix des logements aux États-Unis resteraient inchangés au cours de l'année à venir.
Cette prévision de base suppose que les États-Unis n'entreront pas en récession. Si une récession survient, Moody's Analytics prévoit maintenant que les prix des logements américains chuteront de -5 % à -10 %. Ce chiffre est supérieur à celui de juin, lorsque M. Zandi avait déclaré à Fortune qu'en cas de récession, les prix de l'immobilier américain baisseraient de moins de -5 %.
Historiquement parlant, les baisses des prix nominaux des logements sont rares, mais elles se produisent parfois. Cela s'est produit brièvement au début des années 80 - après que la flambée des taux d'intérêt ait poussé l'économie dans une récession - puis à nouveau au début des années 90. Cependant, les baisses à deux chiffres des prix des logements sont rares. Seules la Grande Dépression et la Grande Récession ont connu des baisses de prix de cette ampleur. Le fait qu'un macroéconomiste estimé comme Zandi évoque la possibilité d'une baisse de -10 % des prix de l'immobilier fait sourciller.
Chaque trimestre, Moody's Analytics évalue si les fondamentaux économiques locaux, y compris les niveaux de revenus locaux, peuvent soutenir les prix des logements locaux. Selon les dernières données, Moody's Analytics constate que 183 des 413 plus grands marchés immobiliers régionaux du pays sont "surévalués" de plus de 25 %. Cela inclut des marchés comme Boise ("surévalué" de 72 %), Charlotte ("surévalué de 66 %) et Austin ("surévalué de 61 %). La grande majorité de ces marchés fortement "surévalués" sont concentrés dans les villes en plein essor des régions Mountain West et Sunbelt qui ont bénéficié du boom du travail à domicile de la pandémie.
Le simple fait d'être "surévalué" ne garantit pas que les prix des logements vont baisser, mais cela a son importance. Historiquement, lorsqu'un marché immobilier se retourne, ce sont les marchés fortement "surévalués" qui sont les plus exposés à une baisse des prix. C'est le cas actuellement, selon M. Zandi. Moody's Analytics prévoit que les 183 marchés "surévalués" de plus de 25 %(voir la liste complète dans la carte ci-dessus) verront les prix des logements baisser de 10 à 15 %. Et ce, en supposant qu'une récession ne se manifeste pas. Si une récession survient, Moody's Analytics s'attend à ce que les 183 marchés immobiliers régionaux fortement "surévalués" connaissent une baisse de 15 à 20 %.
Il s'agit d'une baisse considérable. En juin dernier, Moody's Analytics prévoyait que les marchés fortement "surévalués" diminueraient de -5 % à -10 %.
Moody's Analytics n'est pas seule. Un nombre croissant de cabinets d'études prévoient que les prix des logements vont bientôt chuter à l'échelle nationale. Il s'agit notamment de John Burns Real Estate Consulting, Capital Economics, Pantheon Macroeconomics, Zelman & Associates et Zonda. L'économiste Robert Shiller, qui a prédit le krach immobilier de 2008, pense qu'une baisse des prix des logements supérieure à -10 % pourrait se produire. De son côté, Fitch Ratings estime qu'il existe un scénario dans lequel les prix des logements aux États-Unis chutent de -10 % à -15 %.
Tous les prévisionnistes ne sont pas devenus baissiers. Au cours de l'année à venir, la Mortgage Bankers Association, Fannie Mae, Freddie Mac, CoreLogic et Zillow prévoient tous une faible hausse à un chiffre des prix des logements.
C'est assez simple : Tant que les taux hypothécaires resteront élevés, les transactions immobilières (c'est-à-dire les ventes de logements) resteront faibles. Les prix des logements sont une autre histoire. Si les constructeurs et les investisseurs sont plus enclins à baisser les prix, les vendeurs ordinaires y résisteront. Il y a un élément émotionnel : Les vendeurs ne veulent pas renoncer au chiffre qu'ils ont en tête. Sans compter qu'un marché du travail solide signifie que les vendeurs ne sont pas désespérés. Toute cette hésitation des vendeurs, associée à l'incertitude entourant l'inflation et l'économie en général, explique pourquoi tant de prévisionnistes restent divisés sur la trajectoire des prix des logements.
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