Le boom immobilier pandémique a vu les prix des logements américains s'envoler de 42 %. À l'avenir, certains de ces gains seront effacés.

Mardi, la correction des prix des logements s'est finalement manifestée dans l'indice national des prix des logements Case-Shiller aux États-Unis, puisque la lecture pour juillet a été inférieure de 0,24 % à celle de juin. Il s'agit de la première baisse des prix des logements d'un mois sur l'autre depuis 2012.

Bien qu'il s'agisse d'une faible baisse numérique de l'indice Case-Shiller, elle indique clairement un changement de trajectoire. La baisse est également plus importante qu'il n'y paraît à première vue, car l'indice Case-Shiller est une moyenne décalée de trois mois. Cela signifie que la chute des prix en juillet a été suffisamment forte pour effacer tous les gains réalisés en mai et juin.

Il faudra des mois pour qu'un indice de revente tel que l'indice Case-Shiller - l'étalon-or du secteur pour mesurer les prix de l'immobilier résidentiel - comptabilise les baisses réelles des prix des maisons que les agents et les constructeurs constatent dans tout le pays.

Pour mieux comprendre la correction actuelle des prix des logements, examinons les indices de valeur des logements les plus récents, calculés par Zillow et John Burns Real Estate Consulting. En attendant le rattrapage de l'indice Case-Shiller, ces indices nous donnent une bonne idée de l'évolution des prix des logements régionaux jusqu'à la fin du mois d'août.

Parmi les 148 principaux marchés immobiliers (voir le graphique ci-dessus) suivis par John Burns Real Estate Consulting, 98 marchés ont vu la valeur des logements chuter par rapport à leur sommet de 2022. Sur 11 marchés, l'indice Burns Home Value* a déjà chuté de plus de 5 %.

Historiquement, les prix des logements aux États-Unis ne baissent généralement de manière significative que lorsque l'offre devient suffisamment importante pour que les vendeurs en difficulté finissent par céder. Dans ce cycle immobilier, nous n'assistons ni à une surabondance de l'offre ni à un afflux de vendeurs en difficulté, mais nous constatons tout de même que les prix des logements commencent à baisser.

"Notre point de vue est que vous verrez - et nous le voyons en ce moment - les prix des maisons baisser même si les niveaux d'offre ne sont pas en train d'augmenter", déclare àFortune Rick Palacios Jr, responsable de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting. "Je pense que c'est une chose intéressante qui commence maintenant à surprendre beaucoup de gens".

Pourquoi les prix baissent-ils ? Cela se résume à la pression exercée sur l'accessibilité financière. La combinaison de la flambée des taux hypothécaires - qui viennent d'atteindre 7 % - et de la flambée des prix des maisons a poussé les nouvelles mensualités bien au-delà de ce que de nombreux acheteurs peuvent se permettre de payer. D'autres emprunteurs, qui doivent rester en dessous d'un certain ratio dette/revenu, n'ont plus du tout droit à un prêt hypothécaire.

Parmi les 150 plus grands marchés immobiliers du pays (voir le graphique ci-dessus) suivis par Zillow, 89 marchés ont vu la valeur des maisons chuter par rapport à leurs sommets de 2022. Sur 10 marchés, l'indice Zillow Home Value a déjà chuté de plus de 5 %.

Les marchés immobiliers qui connaissent les plus fortes corrections des prix des logements se situent dans l'un des deux camps suivants : Soit "NASDAQ", soit "écumeux".

Le groupe dit "NASDAQ" est constitué de pôles technologiques à coût élevé comme San Jose (en baisse de 9 % par rapport à son pic de 2022), San Francisco (en baisse de 7,8 %) et Seattle (en baisse de 6,2 %). Non seulement leurs maisons de luxe sont plus sensibles aux taux, mais leurs secteurs technologiques le sont aussi. Il suffit de regarder tous les licenciements de startups en 2022.

Le deuxième groupe est constitué de marchés en pleine effervescence comme Austin (moins 7,4 %), Boise (moins 5,3 %) et Phoenix (moins 4,4 %). Le boom du WFH a vu ces marqueurs se détacher des fondamentaux sous-jacents. Selon Moody's Analytics, le prix de ces trois marchés en particulier est supérieur d'au moins 50 % à ce que les revenus locaux auraient historiquement supporté. Cela explique pourquoi des marchés en pleine effervescence, comme Austin et Boise, ont été parmi les premiers à voir les prix des logements chuter.

La grande image à retenir : Ce mois-ci, nous avons appris que la correction des prix de l'immobilier aux États-Unis est plus forte - et plus étendue - qu'on ne le pensait.

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