Une démographie favorable au millénaire. Un inventaire serré de logements. Un faible taux de chômage. C'est pourquoi les partisans de l'immobilier ont déclaré que le boom immobilier pandémique avait encore de la marge.

L'économiste en chef de Moody's Analytics, Mark Zandi, bien sûr, n'était pas d'accord. En mai, Zandi est venu à Fortune avec une proclamation audacieuse : Le boom immobilier pandémique avait atteint son sommet et nous entrions dans une "correction immobilière". Une correction du logement est une période pendant laquelle le marché du logement - dont le prix a été fixé à des taux hypothécaires de 3 % - tend vers l'équilibre. Les volumes de ventes de logements diminueraient fortement. Selon M. Zandi, cela ferait également courir à une grande partie du pays le risque d'une correction des prix des logements.

Avance rapide jusqu'en septembre, et il semble que la prévision de Zandi concernant la correction du marché immobilier était exacte. Non seulement l'activité immobilière est en baisse dans l'ensemble du pays, mais certains marchés, comme Austin et Boise, connaissent déjà une chute des prix des logements. Cette semaine, le président de la Fed, Jerome Powell, a reconnu que le marché du logement américain entrait dans une "correction difficile".

Cela dit, l'opinion de M. Zandi évolue vers le bas. En août, Moody's Analytics a revu à la baisse ses perspectives concernant le marché du logement aux États-Unis. D'un sommet à l'autre, Moody's Analytics s'attendait à ce que les prix des logements américains chutent de 0 à 5 %, et de 5 à 10 % sur les marchés immobiliers nettement "surévalués". Ces prévisions d'août supposaient l'absence de récession. Si un ralentissement économique se manifestait, Moody's Analytics prévoyait que les prix des logements américains chuteraient de 5 à 10 %. Alors que les marchés immobiliers fortement "surévalués" chuteraient de 15 à 20 %.

À peine un mois plus tard, Moody's Analytics revoit déjà à la baisse ces perspectives baissières du marché immobilier.

D'un sommet à l'autre, Moody's Analytics s'attend désormais à ce que les prix des logements aux États-Unis chutent de 5 à 10 %. Dans les marchés immobiliers fortement "surévalués", cette baisse prévue est maintenant de 10 à 15 %. En cas de récession, Moody's Analytics s'attend à ce que la baisse des prix des logements américains s'accentue pour atteindre 10 % à 15 %, et que la baisse sur les marchés immobiliers fortement "surévalués" se situe entre 20 % et 25 %.

Supposons que les prix des logements aux États-Unis baissent de 15 %. Cette baisse hypothétique n'effacerait pas entièrement la hausse stupéfiante de 43 % des prix des logements aux États-Unis que nous avons connue pendant le boom immobilier pandémique. Toutefois, il s'agirait de la deuxième plus forte baisse des prix des logements de l'après-Seconde Guerre mondiale. Seule l'éclatement de la bulle immobilière, qui a vu les prix des logements américains baisser de 27 % entre 2006 et 2012, pourrait la battre.

Si les prix des logements américains chutent effectivement d'un montant à deux chiffres,Fortune rebaptisera le Pandemic Housing Boom en Pandemic Housing Bubble.

Où peut-on trouver ces marchés immobiliers fortement "surévalués" ? Eh bien, un peu partout.

Chaque trimestre, Moody's Analytics évalue si les fondamentaux économiques locaux, y compris les niveaux de revenus locaux, peuvent soutenir les prix des logements locaux.* Si un marché du logement est "surévalué" de plus de 25 %, Moody's Analytics le considère comme "fortement surévalué". Au premier trimestre de l'année, 183 des 413 plus grands marchés immobiliers régionaux du pays étaient surévalués de plus de 25 %. Au deuxième trimestre de 2022, ce chiffre est passé à 210 marchés immobiliers régionaux.

Au cours de la phase initiale du boom immobilier pandémique, ces marchés effervescents étaient fortement concentrés dans les villes en plein essor de la Sun Belt et des montagnes de l'Ouest. Toutefois, à mesure que le boom immobilier s'est poursuivi en 2022, de nombreux marchés de la côte Ouest, du Midwest et du Nord-Est ont également commencé à atteindre des évaluations exagérées.

D'un point de vue historique, les marchés immobiliers exubérants (c'est-à-dire les marchés fortement "surévalués") sont les plus exposés à une baisse des prix des logements lors d'une correction du marché immobilier. Après tout, c'est pour cela que Moody's Analytics met à jour son analyse chaque trimestre.

Si cette correction du marché immobilier - qui a été provoquée par un bond de 3 points de pourcentage des taux hypothécaires - avait eu lieu il y a deux ans, beaucoup moins de marchés immobiliers auraient été exposés à un risque de baisse des prix des logements. Au deuxième trimestre de 2019 (voir le graphique ci-dessus), seuls trois grands marchés immobiliers régionaux étaient considérés comme nettement "surévalués".

En termes simples : en un peu moins de trois ans, le marché immobilier américain est passé d'un marché immobilier historiquement abordable (voir le graphique ci-dessous) à un marché immobilier historiquement inabordable.

Cette correction des prix des logements a, bien entendu, déjà commencé. Elle frappe le plus durement deux groupes.

Le premier groupe comprend des marchés en ébullition comme Austin (où la valeur des maisons a chuté de 7,4 % entre mai et août), Boise (moins 5,3 %), Denver (moins 4,3 %) et Phoenix (moins 4,4 %). Ces marchés ont vu des acheteurs de type WFH aux poches profondes, originaires de villes comme San Francisco et New York, faire grimper les prix des maisons bien au-delà de ce que les revenus locaux auraient pu historiquement supporter. C'est exactement le type d'endroits que Moody's Analytics considère comme à haut risque.

Le deuxième groupe est constitué de pôles technologiques à coût élevé comme Settle (où la valeur des logements a baissé de 3,8 % entre mai et août), San Francisco (baisse de 7,8 %) et San Jose (10,6 %). Par rapport aux revenus locaux, ces marchés ne sont pas significativement "surévalués". Ces pôles technologiques sont toutefois frappés par une double peine. Non seulement leurs marchés immobiliers haut de gamme sont plus sensibles aux taux, mais leurs secteurs technologiques le sont aussi.

Quand ces marchés immobiliers atteindront-ils leur point le plus bas ? Selon M. Zandi, il faudra encore 12 à 18 mois avant que la correction des prix des logements ne prenne fin.

Vous voulez rester informé de la correction du marché immobilier ? Suivez-moi sur Twitter à @NewsLambert.

*"La mesure d'évaluation du logement de Moody's Analytics est la différence en pourcentage entre les prix réels des maisons et les prix des maisons historiquement cohérents avec les salaires et traitements par habitant et les coûts de construction. Le prix d'une maison est en fin de compte déterminé par la valeur du terrain sur lequel elle se trouve, qui est liée au coût d'opportunité du terrain, mesuré par les salaires et les traitements, et au coût de construction de la maison. À l'échelle nationale, environ la moitié de la valeur d'une maison est constituée par le terrain et l'autre moitié par la structure, mais cela varie considérablement d'un pays à l'autre. À San Francisco, par exemple, le terrain est de loin la plus grande partie de la valeur de la maison, alors qu'à Des Moines, dans l'Iowa, c'est l'inverse. Notre mesure de la valeur des logements tient compte de ces différences", écrit Mark Zandi, économiste en chef de Moody's Analytics.