Lors de la pandémie du boom immobilier, les prix des logements aux États-Unis ont connu une hausse sans précédent de 43 % en un peu plus de deux ans. Mais c'est fini maintenant : La flambée des taux hypothécaires a entraîné un fort ralentissement du marché immobilier américain qui pourrait menacer une partie de ces gains.

Certaines entreprises, dont John Burns Real Estate Consulting, Zonda et Zelman & Associates, prévoient déjà que les prix des logements aux États-Unis afficheront en 2023 leur première baisse d'une année sur l'autre depuis la grande crise financière. Dans un scénario de forte baisse du marché immobilier, Fitch Ratings pense qu'une baisse de 10 à 15 % des prix des logements au niveau national est possible. Tout le monde n'est pas d'accord. Goldman Sachs et Zillow prévoient que les prix des logements aux États-Unis augmenteront encore de 1,8 % et 2,4 %, respectivement, au cours de l'année à venir.

Alors que les initiés du secteur débattent encore de la question de savoir si les prix des maisons au niveau national afficheront des baisses d'une année sur l'autre, un consensus se dégage sur le fait que certains marchés régionaux verront leurs prix baisser.

Pour avoir une meilleure idée des marchés régionaux du logement qui pourraient connaître une baisse des prix des maisons d'une année sur l'autre, examinons les prix catalogue. Bien qu'une flambée des prix catalogue ne garantisse pas qu'un marché affichera une baisse des prix des logements d'une année sur l'autre, elle marque un changement de trajectoire. Bien avant qu'un marché n'affiche effectivement une baisse des prix d'une année sur l'autre, il aura connu un pic de réduction des prix catalogue.

Parmi les 97 marchés immobiliers régionaux mesurés par Redfin, le marché moyen a vu 34 % des inscriptions de maisons subir une réduction de prix en juillet. C'est le chiffre le plus élevé jamais enregistré par Redfin. Il est également bien supérieur aux 25,7 % enregistrés en mai 2022 et aux 21 % de juillet 2021.

"À l'échelle nationale, la part des maisons à vendre avec des baisses de prix a atteint un niveau record en juillet. Les vendeurs ont dû baisser leurs prix parce qu'ils rattrapaient les acheteurs, qui en étaient venus à s'attendre à des prix plus bas dans un contexte de refroidissement du marché. La hausse des taux hypothécaires et la perspective d'une baisse de la valeur des maisons ont également rendu les acheteurs hésitants à payer des prix exorbitants, et l'augmentation de l'offre leur a donné plus de choix. Les baisses de prix devraient se stabiliser à mesure que les vendeurs s'adaptent à l'évolution du marché", écrivent les chercheurs de Redfin.

Les marchés régionaux du logement qui connaissent la plus forte proportion de baisses de prix se trouvent dans les endroits mêmes qui ont connu les plus fortes hausses de prix pendant la pandémie. Il suffit de regarder Boise. Pendant le boom immobilier de la pandémie, les prix à Boise ont grimpé de plus de 60 %. Mais lorsque le marché s'est déplacé, Boise a été le plus durement touché. En juillet, 70 % des maisons inscrites à Boise ont vu leur prix baisser. C'est une augmentation par rapport aux 30 % de juillet 2021.

Selon les données recueillies par John Burns Real Estate Consulting, les prix des maisons sont déjà en baisse à Boise. Ces baisses de prix de Boise d'un mois sur l'autre peuvent déjà être trouvées dans les données de Zillow. Avant la fin de l'année, John Burns Real Estate Consulting prévoit que Boise sera le premier marché américain à afficher une baisse des prix d'une année sur l'autre.

Il n'y a pas que Boise. L'Ouest - l'épicentre du boom immobilier pandémique - s'est déplacé très rapidement. Juste derrière Boise se trouvent Denver (où 58 % des inscriptions ont vu leur prix baisser en juillet), Salt Lake City (56 %) et Tacoma (55 %). Des marchés comme Phoenix (où 50 % des inscriptions ont subi une baisse de prix), San Diego (50 %) et Stockton (47 %) se classent également parmi les premiers.

Pourquoi les marchés des montagnes de l'Ouest et de la côte Ouest changent-ils si rapidement ?

"La forte demande de ces deux dernières années a fait grimper les prix des maisons dans tout le pays, et il semble que l'Ouest ait atteint le plafond des prix plus rapidement que les autres marchés, étant donné les contraintes particulières de l'offre", a déclaré à Fortune Ali Wolf, économiste en chef chez Zonda.

En d'autres termes, les guerres d'enchères intenses dans l'Ouest - qui ont été exacerbées par le manque d'inventaire - ont poussé les prix des maisons au point de rupture des acheteurs.

Les données semblent donner raison à M. Wolf.

Les marchés immobiliers régionaux qui se sont le plus détachés des fondamentaux économiques sous-jacents sont maintenant ceux qui se refroidissent le plus rapidement. Dans des villes comme Boise et Austin, les prix des logements ont atteint des sommets pendant le boom immobilier pandémique. Une fois que les taux hypothécaires historiquement bas ont disparu au début de l'année, les acheteurs potentiels de ces marchés ont commencé à subir de plein fouet l'appréciation record des prix des maisons. C'est pourquoi, cet été, de nombreux acheteurs, dans des endroits comme Boise et Austin, ont mis fin à leurs recherches.

À l'avenir, ces marchés immobiliers bouillonnants sont les plus exposés à de fortes corrections de prix. D'un sommet à l'autre, Moody's Analytics s'attend à ce que les prix des logements au niveau national baissent de 0 à 5 % dans le cadre de ce ralentissement du marché immobilier. Cependant, sur les marchés fortement "surévalués" comme Boise et Austin, Moody's Analytics prévoit des baisses de prix de 5 à 10 %. Et ce, en l'absence de récession. En cas de récession, Moody's Analytics prévoit une baisse des prix des logements de 5 à 10 % au niveau national et de 15 à 20 % sur les 187 marchés fortement "surévalués" du pays.

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