Le président de la Fed, Jerome Powell, a été clair : nous ne regardons pas le marché immobilier américain se normaliser, nous le regardons se " réinitialiser " à travers une " correction difficile. "

"À plus long terme, ce dont nous avons besoin, c'est que l'offre et la demande soient mieux alignées pour que les prix des logements augmentent à un niveau et à un rythme raisonnables et que les gens puissent à nouveau se payer des maisons. Sur le marché du logement, nous devrons probablement passer par une correction pour y parvenir", a déclaré M. Powell aux journalistes la semaine dernière.

Essentiellement, la correction immobilière actuelle pousse le marché immobilier américain - qui avait grimpé en flèche grâce à des taux hypothécaires de 3 % historiquement bas - vers un nouvel équilibre face à des taux hypothécaires plus élevés. Les niveaux d'inventaire continueront d'augmenter et les ventes de logements continueront de baisser, ce qui aura probablement pour effet de faire baisser les prix des logements.

Mais il ne s'agit pas d'une correction unique du marché immobilier. Bien que les taux hypothécaires aient bondi de manière uniforme dans tout le pays, la réinitialisation des prix des logements varie considérablement selon les marchés. Sur certains marchés immobiliers régionaux, le boom immobilier pandémique s'est éteint. D'autres semblent passer directement du boom immobilier pandémique à la crise immobilière pandémique.

Pour mieux comprendre comment la correction du logement varie d'un pays à l'autre, examinons les données sur les stocks. La lecture des données d'inventaire est assez simple : Si les niveaux de stocks s'envolent, cela signifie que l'on passe rapidement d'un marché de vendeurs à un marché d'acheteurs.

Lorsque le marché du logement a commencé à évoluer cet été, les stocks ont finalement augmenté. À l'échelle nationale, les niveaux de stocks ont augmenté de 53 % entre mars et août.

Bien que les niveaux d'inventaire augmentent, ils sont toujours bien en dessous des niveaux pré-pandémiques : À l'échelle nationale, le nombre d'inscriptions actives en août 2022 était inférieur de 41,5 % à celui d'août 2019. Certains partisans de l'immobilier pensent donc que les prix des maisons ne vont pas baisser. Après tout, d'un point de vue historique, les prix de l'immobilier ont tendance à se maintenir. Les vendeurs n'aiment pas accorder de fortes remises jusqu'à ce que la situation économique les oblige à commencer à baisser les prix. Cette "force économique" est généralement une surabondance de l'offre.

Mais voilà : les niveaux d'inventaire serrés n'empêchent pas la baisse des prix des logements. En juillet, les prix des logements aux États-Unis ont enregistré leur première baisse d'un mois sur l'autre depuis 2012.

"Notre point de vue est que vous verrez - et nous le voyons en ce moment - les prix des logements baisser même si les niveaux d'offre ne sont pas en train de s'envoler", déclare Rick Palacios Jr, responsable de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting.

Comment les prix des logements peuvent-ils baisser alors qu'il n'y a ni surabondance de l'offre ni afflux de vendeurs en difficulté ? Cela se résume à la pression exercée sur l'accessibilité financière. La combinaison de la hausse des taux hypothécaires (6,82 % à la date de jeudi) et de la flambée des prix des logements a poussé les nouveaux versements hypothécaires mensuels bien au-delà de ce que de nombreux acheteurs peuvent supporter financièrement. D'où la chute des prix des maisons.

D'une part, le faible niveau des stocks n'empêche pas la baisse des prix des maisons. D'autre part, les marchés qui ont connu les plus fortes hausses de stocks au début de l'été enregistrent maintenant les plus fortes baisses de prix des maisons. En d'autres termes, nous devons toujours être très attentifs aux variations des stocks.

Les marchés qui ont connu des hausses de stocks importantes - plus de 150 % - se répartissent en deux groupes.

Le premier groupe est celui des centres technologiques à coût élevé. Ne cherchez pas plus loin que San Francisco (où les stocks ont augmenté de 378 %) et San Jose (plus de 177 %). La raison de cette forte correction est simple : Non seulement leurs marchés immobiliers haut de gamme sont plus sensibles aux taux, mais leurs secteurs technologiques le sont aussi.

Le deuxième groupe, et le plus important, est celui des marchés immobiliers en ébullition. Le fait d'être "surévalué" par rapport aux fondamentaux économiques sous-jacents ne garantit pas que les prix des logements vont baisser. Cela dit, lors d'une récession immobilière, ce sont généralement les marchés immobiliers fortement "surévalués" qui présentent le risque le plus élevé de corrections brutales. C'est ce que nous constatons actuellement : Au cours des cinq derniers mois, les niveaux d'inventaire ont grimpé en flèche sur des marchés bouillonnants comme Boise (où l'inventaire a augmenté de 298 %), Austin (augmentation de 435 %), Phoenix (augmentation de 317 %) et Las Vegas (augmentation de 192 %).

Non seulement les marchés en ébullition comme Boise, Las Vegas et Phoenix évoluent rapidement, mais ils ressemblent aussi à un début de crise immobilière. Regardons de plus près.

Avant même que l'ordre de rester à la maison ne soit levé, les professionnels en col blanc vivant dans des villes comme San Francisco et Seattle en 2020 s'envolaient déjà vers des escapades dans les montagnes de l'Ouest. L'enfant-vedette étant Boise. Son style de vie en plein air, sa scène technologique et son prix relativement abordable (du moins pour les Californiens) en ont fait la destination privilégiée des techniciens travaillant à domicile.

Cela n'a pas été bien accueilli par tous les habitants. Certaines personnes possédant des plaques d'immatriculation californiennes ont même trouvé sur leur pare-brise des cartes imprimées sur lesquelles on pouvait lire : "RETOURNEZ EN CALIFORNIE, NOUS NE VOULONS PAS DE VOUS ICI" Il est facile de comprendre pourquoi certains habitants étaient frustrés : Le boom immobilier pandémique - au cours duquel la valeur des maisons de Boise a augmenté de plus de 50 % - a empêché de nombreux habitants de Boise d'acheter une maison. Selon Moody's Analytics, Boise est en fait le marché immobilier le plus "surévalué" du pays, les prix des maisons étant 72 % plus élevés que ce que les fondamentaux sous-jacents devraient normalement supporter.

Avance rapide jusqu'en septembre, et le boom de Boise a disparu depuis longtemps. Cet été, l'inventaire de Boise a grimpé en flèche de 297 % alors que la valeur des maisons a chuté de 5,3 %. Cette correction est loin d'être terminée. Les initiés du secteur disent à Fortune qu'il y a une surabondance de nouvelles constructions à Boise qui vont bientôt arriver sur le marché. Si les acheteurs ne sont pas trouvés, ces maisons pourraient voir les prix baisser encore plus.

Il n'y a aucun doute là-dessus : Opendoor - un iBuyer national de maisons - subit de lourdes pertes sur certains de ses récents "flips". L'épicentre de ces pertes pourrait être Las Vegas.

Un exemple est cette maison de North Las Vegas qu'Opendoor a achetée pour 540 800 dollars en mai. Quelques semaines plus tard, Opendoor a mis la maison sur le marché pour 581 000 $. Cependant, elle n'a manifestement pas suscité beaucoup d'intérêt. Jeudi, le prix de vente était descendu à seulement 490 000 $. C'est 10,4% de moins que ce qu'Opendoor a payé pour la maison au printemps.

Las Vegas continue de changer rapidement - historiquement rapidement. Entre mars et août, l'inventaire de Las Vegas a augmenté de 192 %. Alors que la valeur des maisons de Las Vegas - qui est décalée - est déjà en baisse de 3 % par rapport à son pic de 2022.

Au début des années 2000, les amateurs de revente de maisons ont ciblé les villes de la Sunbelt à croissance rapide comme Phoenix. Cette spéculation a finalement joué contre Phoenix lorsque la bulle immobilière a éclaté en 2008. En effet, lorsque le cycle du logement s'est inversé, ces investisseurs ont été les premiers à se ruer vers la sortie. Cette accumulation de stocks, bien sûr, n'a fait qu'accentuer la pression à la baisse sur Phoenix.

Aujourd'hui, Phoenix se trouve à nouveau au centre d'un marché immobilier qui se refroidit : Entre mars et août, le stock de Phoenix a augmenté de 317 %. Cela se traduit déjà par une forte baisse des prix des logements. Selon Zillow, la valeur des maisons de Phoenix a baissé de 4,4 % par rapport à leur sommet de 2022.

Mark Zandi, économiste en chef de Moody's Analytics, s'attend à ce que les prix des logements sur les marchés fortement "surévalués" comme Boise, Phoenix et Las Vegas chutent de 10 à 15 % entre le pic et le creux. Mais cela suppose l'absence de récession. Si une récession économique frappe le pays, M. Zandi estime que les prix sur des marchés comme Boise, Las Vegas et Phoenix pourraient baisser de 20 à 25 %.

Soyons clairs : tous les marchés immobiliers américains n'évoluent pas comme Boise, Phoenix et Las Vegas.

Dans la région métropolitaine de New York, la flambée des taux hypothécaires a certainement eu un impact sur le marché, mais les stocks sont toujours en baisse d'une année sur l'autre. Et selon Zillow, la valeur des maisons du Grand New York n'a baissé que de 0,2 % entre mai et août.

La raison ? Contrairement aux marchés bouillonnants du Sud et de l'Ouest, New York n'est pas aussi détaché des fondamentaux sous-jacents. Selon Moody's Analytics, Las Vegas et Phoenix sont "surévaluées" de 53,3 % et 53,8 %, respectivement. Alors que le Grand New York est "surévalué" de seulement 7,4 %.

En d'autres termes, la correction immobilière en cours nous apprend que les fondamentaux du logement sont toujours importants.

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