Parmi les 392 plus grands marchés immobiliers régionaux du pays, CoreLogic constate que 98 marchés ont plus de 50 % de chances de voir les prix des logements locaux baisser au cours des 12 prochains mois.
Vous parlez d'un virage à 180°. Non seulement le boom immobilier pandémique - qui a fait grimper les prix des maisons aux États-Unis de 42 % au cours des deux dernières années - s'est éteint, mais il a été remplacé par une "récession immobilière" : dans tout le pays, les ventes de maisons sont en chute libre et les niveaux d'inventaire sont en hausse. Cette contraction économique fait que le logement ralentit à son rythme le plus rapide depuis 2006.
À l'avenir, le marché du logement continuera de ralentir. La Réserve fédérale a exercé une pression à la hausse sur les taux hypothécaires afin d'écarter temporairement les acheteurs de maisons. La baisse des ventes de logements qui s'ensuit crée des contractions économiques dans l'ensemble de l'économie. Elle provoque déjà des licenciements dans des secteurs comme la construction de logements et les prêts hypothécaires. Bientôt, on assistera à des réductions de la production de biens durables, comme la fabrication de fenêtres, et à des coupes dans les produits de base comme le bois et l'acier. Les contractions économiques se propageant dans l'ensemble de l'économie, elles devraient contribuer à réduire l'inflation.
"La façon la plus fréquente dont nous entrons en récession est que la Fed augmente les taux pour lutter contre l'inflation... l'indicateur principal de ce type de récession est le logement", explique àFortune Bill McBride, auteur du blog Calculated Risk. "Il [le logement] n'est pas la cible, mais il [le logement] est essentiellement la cible".
McBride, qui est un grand expert des cycles du logement, ne pense pas qu'une vaste récession américaine soit imminente cette année. Toutefois, selon lui, l'affaiblissement du marché du logement nous indique qu'une récession provoquée par la Fed pourrait se profiler à l'horizon.
Maintenant que le marché du logement américain est entré en récession, la question se pose : Quelle est la prochaine étape pour les prix des maisons ? Mardi, l'indice national des prix des logements Case-Shiller aux États-Unis indiquera que les prix des logements ont augmenté à un taux à deux chiffres entre mai 2021 et mai 2022. Toutefois, ces données sont décalées. Selon les initiés du secteur, la véritable histoire est celle d'une forte décélération de la croissance des prix. À la même époque l'année prochaine, M. McBride prévoit que les prix des maisons pourraient augmenter de 0 % d'une année sur l'autre. (Freddie Mac n'est pas d'accord et affirme que les prix nationaux des logements devraient encore augmenter de 4,4 %).
Quelle que soit l'évolution des prix des maisons au niveau national, elle ne sera pas uniforme dans tout le pays. Déjà, des marchés comme Boise et Phoenix se contractent beaucoup plus rapidement que le reste du pays.
Pour avoir une idée de ce qui se profile à l'horizon au niveau régional,Fortune a contacté CoreLogic pour savoir si l'entreprise pouvait nous fournir son évaluation des plus grands marchés immobiliers régionaux du pays. Pour déterminer la probabilité d'une baisse des prix des logements régionaux, CoreLogic a évalué des facteurs tels que les prévisions de croissance des revenus, les prévisions de chômage, la confiance des consommateurs, les ratios dette/revenu, l'accessibilité, les taux hypothécaires et les niveaux d'inventaire. Ensuite, CoreLogic a classé les marchés immobiliers régionaux dans l'une des cinq catégories, regroupées selon la probabilité que les prix des logements sur ce marché particulier baissent au cours des 12 prochains mois. Voici les regroupements utilisés par la société de recherche immobilière pour l'analyse de juillet :
- Très élevé : Plus de 70 % de chances que les prix baissent
- Élevée : 50%-70% de chances
- Moyenne : 40%-50% de chances
- Faible : 20%-40% de chances
- Très faible : 0 % à 20 % de probabilité
Entre mai 2022 et mai 2023, CoreLogic prévoit que les prix des maisons aux États-Unis devraient encore augmenter de 5 %. Cette prévision s'applique à l'échelle nationale. Au niveau régional, cela variera beaucoup.
Parmi les 392 marchés immobiliers régionaux étudiés, CoreLogic a constaté que 98 marchés ont plus de 50 % de chances de voir les prix des logements locaux baisser au cours des 12 prochains mois. En juin, seuls 45 marchés présentaient une probabilité supérieure à 50 % de voir les prix des logements baisser au cours des 12 prochains mois. En mai, seuls 26 marchés étaient dans ce cas.
"Les inquiétudes concernant le refroidissement de la demande sur le marché du logement se répandent sur un plus grand nombre de marchés, notamment parce qu'une proportion plus élevée de vendeurs de maisons commencent à réduire leurs prix demandés et que la croissance des prix des maisons ralentit. Le nombre de marchés présentant une probabilité de baisse des prix supérieure à 50 % a de nouveau doublé par rapport au mois précédent, mais reste concentré sur les régions qui ont connu une croissance des prix particulièrement forte au cours des deux dernières années ou sur les zones d'exode de la population", explique Selma Hepp, économiste en chef adjointe chez CoreLogic, àFortune.
Sur les 392 marchés immobiliers régionaux mesurés par CoreLogic, 84 marchés se trouvaient en juillet dans la catégorie de risque "très faible". Cent quarante-cinq autres marchés immobiliers ont été classés dans la catégorie "faible", 65 dans la catégorie "moyen" et 70 dans la catégorie "élevé". CoreLogic a classé 28 marchés immobiliers régionaux comme présentant une probabilité "très élevée" de baisse des prix des logements au cours de l'année à venir. Cela inclut des marchés importants comme Boise, Philadelphie et San Francisco. Ce groupe "très élevé" comprend également plusieurs marchés de petite et moyenne taille le long de la côte ouest et dans le nord-est.
Sur certains de ces marchés à risque, dont San Francisco, le "sommet" des prix des logements a peut-être déjà été franchi. Les prix sont déjà en baisse dans la région de la baie de San Francisco d'un mois sur l'autre. Il reste à voir si ces baisses de prix dureront suffisamment longtemps pour que le marché obtienne une lecture négative d'une année sur l'autre en 2023.
"Nous avons définitivement vu une baisse des prix de vente au cours des deux derniers mois en raison du double coup dur de la correction du Nasdaq et de la hausse des taux d'intérêt", explique à Fortune Kevin Chiao, un courtier de la région de la baie. "J'ai d'abord pensé que le marché de la Bay Area ne verrait pas beaucoup de baisse de prix en raison du manque d'inventaire, mais il semble que je me sois peut-être trompé."
Le marché immobilier américain a été évalué à des taux hypothécaires de 3 %. Il trouve maintenant son équilibre à des taux de 5,5 %. Certaines entreprises, dont John Burns Real Estate Consulting et Moody's Analytics, prévoient que cette forte hausse des taux hypothécaires place les marchés "gonflés à bloc" - ceux qui ont vu les prix des logements s'éloigner le plus des fondamentaux économiques pendant le boom immobilier pandémique - dans une situation où le risque de chute des prix des logements est le plus élevé. C'est logique si l'on considère que ces marchés "bouillonnants" sont ceux-là mêmes (voir le graphique ci-dessus) qui ralentissent le plus rapidement en ce moment.
CoreLogic n'est pas d'accord. Alors que le cabinet d'études immobilières identifie certains marchés bouillonnants comme Boise comme étant prêts à connaître une baisse des prix des logements, la plupart des marchés qu'il considère comme ayant des chances "très élevées" ou "élevées" de connaître une correction des prix des logements sont des marchés côtiers à prix élevés. Certains de ces marchés, comme San Francisco et New York, sont vulnérables en raison des baisses de population qu'ils ont connues pendant la pandémie. D'autres ont simplement une accessibilité financière limitée.
Les économistes du logement sont de plus en plus nombreux à penser que nous pourrions nous diriger vers une baisse des prix des logements au niveau régional. Mais cela ne signifie pas qu'il s'agit d'une crise du logement. Contrairement à 2008, cette fois-ci, les propriétaires sont en meilleure santé financière et nous avons interdit les pires produits financiers des années 2000. Ces éléments, associés à une offre plus restreinte, expliquent pourquoi de nombreux économistes du logementnepensent pas que la "surévaluation" conduira à un nouveau krach.
M. McBride pense qu'un marché immobilier comme Boise - où les prix des maisons ont grimpé de près de 60 % pendant la pandémie - pourrait connaître une baisse des prix des maisons d'environ 5 % à 10 % au cours de l'année à venir. Non seulement les prix record des maisons à Boise ont fait fuir de nombreux habitants, mais la chute des valeurs technologiques pourrait refroidir l'exubérance du marché. Cela dit, aux yeux de M. McBride, ce n'est pas un scénario catastrophe.
"Et alors ? Vous êtes toujours en hausse de 50%", dit McBride.