Avant même l'assouplissement des mesures de blocage, les professionnels en col blanc qui ont vu leur emploi se délocaliser ont abandonné leurs appartements dans des villes comme Seattle et New York pour des maisons sur des marchés comme Austin, Boise et Las Vegas.

Cette ruée vers l'accession à la propriété a bien sûr fait exploser les prix des maisons sur ces marchés. Rien qu'à Las Vegas, le boom immobilier pandémique a fait grimper les prix des maisons de 49 %.

Ce boom est maintenant terminé.

Dans tout le pays, les marchés immobiliers se refroidissent.

Les ventes de maisons sont en baisse.

Les offres multiples se tarissent.

Les constructeurs de maisons réduisent leurs activités et offrent des incitations aux acheteurs.

Mais chaque aspect du ralentissement est plus intense sur des marchés comme Boise et Austin.

En d'autres termes, les villes en plein essor sont les plus durement touchées par l'effondrement du marché immobilier pandémique.

"On pourrait soutenir que, sur de nombreux marchés immobiliers, les 10 % d'augmentation du prix des logements étaient purement aspirationnels et irrationnels, et qu'ils vont disparaître très rapidement... C'est exactement ce que nous observons tous en ce moment", déclare àFortune Rick Palacios Jr, responsable de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting.

Selon Palacios, cette correction imminente des prix de l'immobilier sera la plus prononcée sur les marchés en ébullition comme Boise et Las Vegas. En fait, il affirme que Boise pourrait être le premier grand marché à afficher une baisse des prix des logements d'une année sur l'autre. Cela pourrait même se produire avant la fin de 2022.

L'inventaire est sans doute le meilleur indicateur de la vitesse à laquelle un marché évolue. Si l'inventaire actif devient trop élevé, cela augmente les chances qu'un marché connaisse une correction du prix des maisons. C'est pourquoi Fortune a consulté les données d'inventaire de Realtor.com pour Austin, Boise et Las Vegas. Nous voulions voir s'ils se rapprochent vraiment d'une correction.

En juillet 2020, Fortune a qualifié Austin de marché immobilier n° 1 du pays pour investir dans l'immobilier pendant la pandémie. Notre théorie étant qu'Austin était prête à exploser. Nous avions raison.

Au milieu de la pandémie, Austin a vu un afflux de nouveaux résidents. Parmi eux, des personnes comme le comédien Joe Rogan, le capital-risqueur Keith Rabois et le PDG de Tesla, Elon Musk. Des entreprises comme Tesla et Oracle se sont également installées en ville. Tout cela a abouti à un boom immobilier historique.

La flambée des taux hypothécaires en 2022, bien sûr, a inversé le scénario. En juillet, l'inventaire d'Austin était de 7 794 logements, contre 3 063 logements à vendre au cours du même mois en 2021. Sur une base annuelle, cela représente un bond de 154 %.

Alors que les constructeurs de maisons à travers le pays ont remis en place des mesures incitatives pour attirer les acheteurs, de nombreux constructeurs à Austin se sont déjà tournés vers des réductions de prix des maisons. Si le marché continue de ralentir, les maisons existantes pourraient bientôt connaître elles aussi des baisses de prix.

À l'échelle nationale, les stocks américains en juillet étaient inférieurs de 44 % à ce qu'ils étaient en juillet 2019. Ce n'est pas le cas à Boise. En juillet, l'inventaire de Boise était 141 % au-dessus des niveaux de juillet 2021, et 34 % au-dessus des niveaux de juillet 2019.

Le pic d'inventaire rapide explique pourquoi les sociétés de recherche nationales ne manquent pas de prédire que les prix des maisons sont sur le point de baisser à Boise. Cela inclut à la fois John Burns Real Estate Consulting et Moody's Analytics. Une des raisons ? Il y a une surabondance de nouvelles constructions à Boise qui vont bientôt arriver sur le marché. Si les acheteurs ne sont pas trouvés, ces maisons pourraient exercer une pression à la baisse sur les prix des maisons de Boise.

"Nous constatons que les constructeurs [de Boise] se retirent dans tous les domaines. Contrairement à 2008, beaucoup ne sont pas pris aussi au dépourvu cette fois-ci. Ils ont plus de liquidités. Ils font des concessions et déplacent leurs stocks", explique Mac Wrigley, directeur des opérations chez Sekady Capital, basé à Boise.

M. Wrigley, qui était jusqu'en juin directeur des opérations chez un constructeur de maisons de Boise, garde l'espoir que les constructeurs locaux puissent écouler une grande partie de ce stock avant que cela ne devienne un problème.

"Si le marché peut ralentir l'octroi de nouveaux permis et absorber l'arriéré d'achèvements qui se terminent maintenant jusqu'au printemps, on peut espérer que le marché se normalisera. L'offre est toujours insuffisante, mais les acheteurs locaux ont toujours un problème d'abordabilité", explique M. Wrigley.

Au début des années 2000, les spéculateurs immobiliers se sont rués sur le marché immobilier américain. Ces investisseurs, qui étaient souvent des " home flippers ", ont ciblé des villes de la Sunbelt à croissance rapide comme Las Vegas. Cette spéculation a finalement joué contre Las Vegas lorsque la bulle immobilière a éclaté en 2008. En effet, lorsque le cycle du logement s'est inversé, ces investisseurs ont été les premiers à se ruer vers la sortie. Cette accumulation d'inventaire, bien sûr, n'a fait que renforcer la pression à la baisse sur le marché.

Avance rapide jusqu'à aujourd'hui, et Las Vegas est à nouveau au centre d'un marché du logement qui se refroidit : Sur une base annuelle, l'inventaire à Las Vegas a augmenté de 83%. Non seulement Las Vegas ralentit rapidement, mais elle ralentit historiquement vite. En fait, son ralentissement en 2022 est plus rapide que le ralentissement que la plupart des marchés bouillonnants ont connu avant le crash de 2008.

Mais ne prévoyez pas un autre crash immobilier à Las Vegas comme en 2008. C'est du moins ce qu'affirme Moody's Analytics. L'entreprise prévoit que les prix des logements à Las Vegas devraient chuter de 4 % entre le quatrième trimestre de 2022 et le quatrième trimestre de 2024. Bien que certains puissent considérer qu'il s'agit d'une correction immobilière, il ne s'agit pas d'un effondrement.

Soyons clairs : tous les marchés immobiliers américains n'évoluent pas aussi rapidement que Boise ou Las Vegas. Si la flambée des taux hypothécaires a touché l'ensemble du pays, ce n'est pas le cas de la pandémie de crise du logement.

Ne cherchez pas plus loin que Virginia Beach. D'une année sur l'autre, l'inventaire à Virginia Beach est en baisse de 7%. C'est loin d'être une correction rapide.

Pourquoi les marchés du logement d'Austin, de Boise et de Las Vegas sont-ils si durement touchés par le ralentissement du marché immobilier ? C'est probablement le résultat de fondamentaux économiques sous-jacents détachés.

Le boom immobilier pandémique a poussé les prix des logements sur des marchés comme Austin et Boise bien au-delà de ce que les revenus locaux auraient pu historiquement supporter. Selon Moody's Analytics, Boise et Austin sont "surévalués" de 72 % et 61 %, respectivement. En revanche, Virginia Beach n'est "surévaluée" que de 19 %.

Le simple fait d'être surévalué par rapport aux fondamentaux économiques sous-jacents ne garantit pas une correction des prix des logements. Mais cela a de l'importance. D'un point de vue historique, lorsqu'un cycle immobilier " se retourne ", ce sont généralement les marchés immobiliers fortement " surévalués " qui présentent le risque le plus élevé de correction des prix des logements. Les pics d'inventaire sur des marchés comme Las Vegas suggèrent que cela pourrait à nouveau être le cas.

"Sur certains marchés, les prix des maisons ont augmenté de plus de 40 % en deux ans seulement. À un moment donné, l'accessibilité financière devient un problème. Les salaires n'ont pas suivi l'augmentation du coût global de la vie et il y a un plafond aux paiements hypothécaires mensuels plus élevés que même les taux d'intérêt bas ne pourraient pas apaiser", David Phelps, fondateur de Freedom Founders, où il entraîne les gens sur la façon de construire la richesse par des investissements immobiliers passifs.

"En général, les marchés qui ont signalé des niveaux plus élevés d'appréciation des prix seront ceux qui démontrent une plus grande contraction des prix."

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