Les biens immobiliers de Gangnam - un trio de quartiers exclusifs de Séoul, la capitale sud-coréenne - commencent à céder, le cycle de resserrement des taux de la banque centrale, qui dure depuis un an, pesant sur le marché de l'immobilier de luxe.

Les prix des appartements dans tous les quartiers de Gangnam ont diminué pendant quatre semaines consécutives, selon les données du Korea Real Estate Board, ce qui laisse présager la première baisse mensuelle depuis que la Banque de Corée a commencé à relever son taux directeur en août dernier.

Le coup porté à Gangnam indique que l'impact du resserrement de la politique monétaire atteint désormais la strate supérieure des 51 millions de Coréens.

Si le gouverneur Rhee Chang-yong a déclaré à Bloomberg qu'une correction du marché immobilier était inévitable et qu'elle comportait un élément souhaitable, les inquiétudes concernant le marché immobilier et l'endettement des ménages font partie des facteurs qui ont incité la BOK à revenir à des hausses de taux plus faibles.

Les appartements de Gangnam représentent une majorité écrasante des logements de Séoul pris en compte dans l'indice Knight Frank Prime Global Cities, qui a ralenti après avoir augmenté l'année dernière au rythme le plus rapide depuis 2008.

Le refroidissement des 5 % de logements les plus recherchés et les plus chers du monde coïncide avec le début des hausses de taux de la Réserve fédérale et la montée des inquiétudes concernant une récession mondiale.

"Je m'attends à ce que le taux de croissance de l'indice ralentisse encore au troisième trimestre en raison des vents contraires de l'économie", a déclaré Kate Everett-Allen, responsable de la recherche résidentielle internationale chez Knight Frank.

"Mais nous nous attendons à ce que notre indice "prime" surpasse nos indices du marché du logement classique, où il y a une plus grande dépendance à la finance et donc une plus grande exposition aux hausses de taux."

Avec Gangnam en son cœur, l'immobilier de premier choix de Séoul a été le plus chaud d'Asie au cours de l'année écoulée, faisant un bond de 20,9 % et dépassant à la fois Tokyo et Taipei, selon Knight Frank.

Les appartements suivis par Knight Frank comprennent Raemian Dogok County, qui coûte jusqu'à 3,8 milliards de wons (2,8 millions de dollars) par unité, et Acro River Park, dont le prix peut atteindre 22 milliards de wons. Le Samsung Tower Palace 3rd s'est négocié jusqu'à 7,5 milliards de wons, selon le portail coréen Naver.

Rendus internationalement célèbres par le clip "Gangnam Style" de Psy, les quartiers symbolisent la richesse, le statut et le chic chez les Coréens. Le regroupement de lycées prestigieux et le réseau de résidents influents font du quartier la Mecque de l'élite sud-coréenne.

Par rapport à l'année précédente, les prix des logements à Gangnam ont tout de même augmenté en juillet, d'environ 5 % - le rythme le plus lent depuis le printemps 2021. Reste à savoir si le ralentissement va durer dans les quartiers.

Toujours est-il que lorsque Gangnam tombe, il a tendance à tomber plus fort que beaucoup d'autres quartiers. Au cours de la récession de 2012-2014, Gangnam a connu un déclin plus important que la plupart des autres régions du pays. Une volatilité similaire a été enregistrée pendant la crise financière mondiale de 2008-09.

La pression risque de s'accentuer, les banquiers centraux, dont le président de la Fed Jerome Powell, ayant averti lors de la réunion de Jackson Hole le mois dernier que les coûts d'emprunt allaient augmenter et resteraient élevés pendant un certain temps.

Gangnam, qui était autrefois une terre agricole sauvage, abrite aujourd'hui 2 millions de personnes, dont des hauts fonctionnaires tels que le président Yoon Suk Yeol, des stars de la K-pop et toute une série de chefs d'entreprise et de dirigeants du secteur technologique.

Les habitants des quartiers ne sont pas tous riches et célèbres. Lorsque la plus forte tempête de pluie depuis 80 ans s'est abattue sur Séoul le mois dernier, au moins quatre résidents de Gangnam se sont noyés dans les maisons en sous-sol qui symbolisent les profondes inégalités de richesse en Corée dans le film oscarisé "Parasite".

Les pluies torrentielles ont également mis à jour des brèches inattendues dans certains appartements de luxe, submergeant des Lamborghinis, des Porsches et des centaines d'autres voitures de luxe garées en dessous.

En règle générale, les Coréens préfèrent les appartements aux maisons individuelles, contrairement à de nombreux pays occidentaux. Les immeubles à l'emporte-pièce occupent moins d'espace dans ce pays densément peuplé et sont considérés comme plus sûrs contre les cambriolages, moins chers à gérer et plus faciles à échanger car ils sont construits selon des spécifications similaires.

La correction naissante des maisons de luxe ne se limite pas non plus à Gangnam. Selon des données publiées la semaine dernière, les 50 logements haut de gamme sélectionnés dans tout le pays par la Kookmin Bank ont baissé pendant deux mois consécutifs.

Ce refroidissement est un signe clair que le resserrement de la politique de la banque centrale se répercute sur l'immobilier.

La BOK a commencé son cycle de hausse des taux plus tôt que la plupart des économies développées, car elle s'inquiète des déséquilibres financiers. L'écart croissant de richesse en Corée, amplifié par la flambée des prix de l'immobilier, a alimenté la colère de la population et provoqué une vague électorale qui a permis à Yoon d'évincer Moon Jae-in lors des élections de cette année.

Aujourd'hui, alors que les prix de l'immobilier commencent à baisser, les rôles sont inversés. Mais les acheteurs potentiels ne se précipitent pas chez les courtiers pour essayer d'obtenir une propriété.

Les hausses de taux de la BOK et les attentes d'un nouveau resserrement, ainsi que le faible volume de transactions, alimentent les attentes d'un ralentissement prolongé.

"Les ménages entamant un cycle de désendettement, nous nous attendons à ce que les prix des logements restent sous pression dans les années à venir", a déclaré Park Jeong Woo, économiste chez Nomura Holdings Inc.