"Poison Ivy". C'est ainsi que les bulls de l'immobilier appelaient l'analyste Ivy Zelman après qu'elle eut annoncé en 2005 le sommet de la bulle immobilière.

Lorsque le PDG de Toll Brothers , Bob Toll, a essayé de dire que le marché du logement avait atteint son niveau le plus bas en 2006, Zelman a répondu de manière célèbre "quel Kool-Aid buvez-vous, parce que j'en veux". Bien sûr, les craintes de Zelman concernant l'effondrement du marché immobilier se sont avérées plus que correctes, et tous ceux qui, à l'époque, pensaient que la démographie continuerait à faire progresser les prix des logements dans les années 2000 ont eu tout faux.

Avance rapide jusqu'en 2022, et Zelman donne à nouveau des sueurs froides aux partisans du logement.

En février dernier, la fondatrice de Zelman & Associates a annoncé le "pic" du boom immobilier pandémique. Elle avait de nouveau vu juste : quelques semaines plus tard, la flambée des taux hypothécaires a entraîné un ralentissement du marché immobilier américain. Cet été, alors que la correction du marché immobilier s'intensifiait, Mme Zelman a fourni une évaluation baissière des prix des maisons aux États-Unis aux clients de sa société de recherche immobilière.

"Nous subissons donc actuellement le contrecoup du changement de direction de l'argent gratuit vers la hausse des taux [hypothécaires] et l'inflation. Le marché est donc prêt à subir une correction [des prix] assez importante. Et nous en voyons déjà les signes au cours des derniers mois", a récemment déclaré M. Zelman dans le podcast Macro Hive Conversations. "Les stocks sur certains marchés - principalement sur la côte ouest, le sud-ouest et les États montagneux - augmentent à la vitesse d'une machine."

En 2023, le modèle de prévision de Zelman prévoit une baisse de 4 % des prix des logements aux États-Unis. Puis en 2024, Zelman prévoit une nouvelle baisse de 5 % des prix des logements américains.

"Aussi vite que les [niveaux de stocks] augmentent et que la demande s'effondre, nous pourrions assister à des corrections assez importantes des prix [des logements]. Mais cela va varier selon les marchés", explique M. Zelman. "Je ne pense pas que cela va se terminer rapidement. Ce sera un marché très tendu à l'échelle nationale en 2023 et 2024."

Les perspectives de Zelman équivalent à une baisse de 8,8 % des prix des logements aux États-Unis entre 2022 et 2024. Historiquement parlant, cela ferait de cette période l'une des trois plus fortes baisses des prix des logements jamais enregistrées. Les deux autres étant la Grande Dépression et la Grande Récession.

Si la prédiction de M. Zelman se vérifie, Fortune devra déplacer son image de marque de la bulle immobilière pandémique - une période qui a vu les prix des logements américains s'envoler de 43 % en un peu plus de trois ans - à la bulle immobilière pandémique. Cela dit, cette baisse prévue est encore plus une correction immobilière qu'un crash immobilier - ce qui, selon l'industrie, nécessite une baisse des prix de 20 %. Au moins, elle ne serait pas du même ordre que le dernier krach : Entre 2006 et 2012, les prix des logements aux États-Unis ont chuté de 27 %, du sommet au creux.

Tout le monde n'est pas d'accord avec les perspectives baissières de Zelman, c'est certain. Au cours de l'année à venir, Zillow prévoit que les prix des logements aux États-Unis augmenteront encore de 2,4 %. Goldman Sachs prévoit que les prix des logements américains augmenteront de 1,8 % en 2023 et de 3,5 % en 2024. Dans le même temps, des entreprises telles que la Mortgage Bankers Association, CoreLogic, Fannie Mae et Freddie Mac prévoient toutes des hausses à un chiffre des prix des logements en 2023.

Mais Zelman n'est pas le seul à avoir des doutes sur le logement. D'un sommet à l'autre, Moody's Analytics s'attend à ce que les prix des logements aux États-Unis baissent de 0 à 5 % au niveau national. En cas de récession, cette prévision de Moody's passe à 5 % ou 10 %, respectivement. Des cabinets de recherche, dont John Burns Real Estate Consulting, Zonda, Capital Economics et Pantheon, prévoient également une baisse des prix des logements. Fitch Ratings pense que les prix des logements pourraient chuter de 10 à 15 % si la crise du logement s'aggrave.

Mark Zandi, économiste en chef chez Moody's, déclare à Fortune que des facteurs tels que "un taux d'inoccupation record", "une très bonne souscription" et "des prêts ordinaires" ne suffiront pas à empêcher une chute à un chiffre des prix des logements. Toutefois, cela empêchera le marché immobilier américain de glisser vers un véritable "krach immobilier". Cette fois-ci, M. Zandi estime que les propriétaires sont dans une bien meilleure situation financière.

N'oubliez pas que lorsqu'un économiste ou un analyste parle des "prix des logements aux États-Unis", il ne s'agit pas de votre maison. Selon M. Zandi, les résultats de la correction immobilière en cours varieront d'un pays à l'autre. Sur les marchés en pleine effervescence, comme Austin et Boise, M. Zandi prévoit une baisse des prix des logements de 5 à 10 %. En cas de récession, M. Zandi s'attend à des baisses de 15 à 20 % dans les 187 marchés régionaux du pays fortement "surévalués".

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