La plus grande victime de l'annonce du mini-budget très critiqué du chancelier britannique Kwasi Kwarteng pourrait être le marché immobilier britannique.

Alors que la Banque d'Angleterre menace de relever les taux d'intérêt et que les rendements obligataires augmentent fortement en réaction aux projets de Kwarteng de réductions d'impôts et d'emprunts publics massifs, les propriétaires et les acheteurs de logements au Royaume-Uni ont été pris de panique - à la fois à cause des coûts futurs de leurs prêts hypothécaires, qui sont liés aux taux d'intérêt, et à cause des nouvelles selon lesquelles les prêteurs se retirent des transactions et retirent des produits du marché.

L'agitation en Grande-Bretagne ressemble superficiellement au ralentissement rapide du marché immobilier américain, où les prix chutent dans 77 % des zones métropolitaines, mais si la perspective de trouver un prêt hypothécaire abordable semble tout aussi sombre aux États-Unis - où les taux hypothécaires frôlent les 7 % -, le Royaume-Uni est confronté à une menace actuelle plus grande, car des millions de personnes devront réhypothéquer leurs propriétés au cours des deux prochaines années.

En effet, les prêts hypothécaires à terme fixe de 2 à 5 ans - qui reviennent à un taux variable du marché à la fin de leur période fixe - sont extrêmement populaires au Royaume-Uni. Aujourd'hui, plus de 2 millions de ménages britanniques sont confrontés à une forte augmentation de leurs coûts hypothécaires dans un avenir assez proche, ce qui augmente considérablement les risques d'un effondrement des prix de l'immobilier, car de nombreux propriétaires pourraient ne pas être en mesure de payer des taux probablement beaucoup plus élevés.

David Hollingworth, directeur chez le courtier en prêts hypothécaires L&C, a déclaré à Fortune que, même si la plupart des emprunteurs de prêts hypothécaires fixes à court terme sont protégés de ces augmentations à court terme, ils devront faire face à des taux beaucoup plus élevés lorsque leur période fixe arrivera à son terme.

"Les gens regarderont la fin de leur contrat avec anxiété", dit Hollingworth.

Le crash immobilier devient plus probable

Comme le marché s'emballe d'une minute à l'autre, de nombreux prêteurs ont été incapables de suivre la fluctuation des prix et ont suspendu leurs prêts.

HSBC et Santander font partie des principaux prêteurs britanniques qui ont suspendu les nouvelles offres de prêts hypothécaires pour tenter de les réévaluer, tandis que d'autres banques comme Nationwide et Halifax ont augmenté les taux ou retiré des produits. "C'est la première fois que nous assistons à un retrait important de produits et à une révision des taux sur le marché principal depuis la crise financière mondiale", a déclaré Ray Boulger, analyste chez le courtier en prêts hypothécaires John Charcol.

Lorsque les prêts reprendront, les deux millions d'emprunteurs qui cherchent à réhypothéquer leur maison d'ici à la fin de 2024, selon les données de la Banque d'Angleterre, devront faire face à des taux beaucoup plus élevés.

Si l'on combine cette "falaise" hypothécaire avec la pire crise du coût de la vie que le Royaume-Uni ait connue depuis des décennies, ainsi qu'avec la menace imminente d'une récession, un krach du marché immobilier devient une possibilité très réelle. "Ces derniers mois, nous savions que c'était une possibilité, mais cela ressemblait au pire des scénarios. Aujourd'hui, nous nous dirigeons vers ce scénario", a déclaré au FT Neal Hudson, analyste du marché immobilier et fondateur de la société de conseil BuiltPlace.

"Je ne suis toujours pas certain à 100% que le marché va s'effondrer... mais c'est l'hypothèse principale maintenant", a-t-il ajouté.

Jusqu'où les prix des logements vont-ils baisser ?

Les prix des logements ont régulièrement augmenté au cours de la dernière décennie, passant d'une moyenne de 168 400 £ en 2012 à 283 500 £ aujourd'hui, aidés par des taux d'intérêt historiquement bas et des exigences de mise de fonds peu élevées.

Mais alors que ces jours se terminent brusquement, la hausse des taux hypothécaires va exacerber la crise du coût de la vie et les inégalités au Royaume-Uni. "Les acheteurs qui se sont potentiellement étirés pour réunir un acompte et emprunter sur les plus grands multiples afin de pouvoir acheter en premier lieu, ils vont clairement avoir moins de flexibilité dans leur budget mensuel", a déclaré Hollingworth à Fortune.

L'effondrement du marché des titres d'État et le risque de voir les taux d'intérêt atteindre 6 % d'ici l'été prochain "rendent très difficile de savoir où fixer le prix des produits hypothécaires", a déclaré M. Boulger à l'émission Today de la BBC Radio 4. Il prévoit que les prix des maisons au Royaume-Uni chuteront de 10 % au cours de l'année prochaine et a noté que "même si, pour le moment, je ne pense pas que nous allons voir beaucoup plus de vendeurs forcés... cela aura certainement un effet sur la capacité des gens à acheter",

Les analystes du Credit Suisse préviennent que la hausse des taux d'intérêt, l'augmentation de l'inflation et le risque de récession pourraient entraîner une chute des prix des logements de 10 à 15 %.

Ian Mulheirn, économiste en chef à l'Institut Tony Blair pour le changement global, va encore plus loin. S'exprimant sur BBC Newsnight, Mulheirn a déclaré : "Avec l'augmentation rapide des taux d'intérêt que nous sommes sur le point de connaître, il serait très difficile pour les acheteurs de payer le prix actuel des maisons. Nous pourrions alors envisager une baisse d'environ un tiers en termes réels."